Preço e sazonalidade
A diária de um imóvel de temporada não é uma só. Ela muda com a data, com a antecedência da reserva e com o que acontece na cidade. Estes verbetes explicam os mecanismos de preço e o comportamento de cada época do ano.
- Pricing dinâmico (precificação dinâmica)
- Base price (preço base)
- Min stay (estadia mínima)
- Max stay (estadia máxima)
- Gap nights (noites órfãs)
- Lead time (antecedência até a data)
- Close-in pricing (preço de última hora)
- Early bird pricing (desconto por antecedência)
- Seasonality (sazonalidade)
- Yield management (gestão de receita)
- Alta temporada
- Baixa temporada
- Ponte (feriado prolongado)
- Feriado
- Réveillon
- Carnaval
- Semana Santa
- Corpus Christi
- Férias escolares
- Rock in Rio
Pricing dinâmico (precificação dinâmica)
Prática de cobrar uma diária diferente para cada data, em vez de um preço fixo o ano todo. O valor sobe quando a procura é maior, como em feriados, férias e eventos, e desce quando sobram imóveis na região. Entram no cálculo o dia da semana, a temporada, a antecedência e o quanto do calendário já foi vendido. Pode ser feita à mão ou com programas que sugerem preços. Em qualquer caso, alguém precisa definir piso e teto, porque a sugestão automática erra.
Veja também: ADR (diária média), RevPAR (receita por noite disponível), Booking window (antecedência da reserva).
Base price (preço base)
Todo calendário de preços parte de uma diária de referência, a de uma noite comum: dia de semana, fora de feriado, evento ou temporada. Os outros preços saem dela, com acréscimo para fim de semana e datas disputadas e desconto para períodos fracos. Um preço base mal calibrado contamina o calendário inteiro. Para chegar a ele, olhe o que cobram imóveis realmente comparáveis no mesmo bairro, com o mesmo número de quartos e padrão parecido, e confira se o valor cobre os custos de cada reserva.
Veja também: Pricing dinâmico (precificação dinâmica), ADR (diária média), Seasonality (sazonalidade).
Min stay (estadia mínima)
Número mínimo de noites que o imóvel aceita por reserva. Define-se por período no calendário das plataformas. Em feriados e na alta temporada costuma subir, para a data nobre não ser vendida sozinha deixando noites encalhadas em volta. Na baixa, costuma cair, para não perder o hóspede de fim de semana. Mínimo alto demais tira o anúncio dos resultados de quem busca menos noites. Alguns condomínios impõem mínimo próprio no regimento, e essa regra prevalece sobre a estratégia.
Veja também: Max stay (estadia máxima), LOS (duração da estadia), Gap nights (noites órfãs).
Max stay (estadia máxima)
Estabelece o teto de noites de uma única reserva e protege o proprietário de dois problemas. O primeiro é comercial: alguém reservar um mês inteiro pelo preço de hoje e ocupar justamente as semanas que valeriam mais na alta temporada. O segundo é jurídico: a locação por temporada tem prazo máximo definido em lei, e estadias longas demais mudam a natureza do contrato e a dificuldade de retomar o imóvel. Também ajuda a manter a rotina de limpeza e vistoria.
Veja também: Min stay (estadia mínima), LOS (duração da estadia), Seasonality (sazonalidade).
Gap nights (noites órfãs)
Noites vagas que ficam presas entre duas reservas. Quando o intervalo é menor que a estadia mínima do anúncio, ninguém consegue reservá-lo e a noite se perde. Uma ou duas noites órfãs por mês parecem pouco, mas somadas ao longo do ano equivalem a semanas de calendário fechado. Evitam-se com regras de estadia mínima mais flexíveis para intervalos curtos e com atenção aos dias de entrada e saída permitidos. Depois que surgem, a saída é liberar o mínimo e ajustar o preço.
Veja também: Min stay (estadia mínima), Taxa de ocupação, Pricing dinâmico (precificação dinâmica).
Lead time (antecedência até a data)
Enquanto a antecedência da reserva olha para trás, para reservas já fechadas, o lead time olha para a frente: é a distância, em dias, entre hoje e uma data de estadia ainda vaga. O preço certo de uma noite muda conforme ela se aproxima. Vaga a seis meses é normal na maioria dos casos. A mesma vaga a cinco dias pede decisão. No mercado, os dois termos aparecem muitas vezes como sinônimos, então confirme o sentido quando ler um relatório.
Veja também: Booking window (antecedência da reserva), Pricing dinâmico (precificação dinâmica), LOS (duração da estadia).
Close-in pricing (preço de última hora)
Ajuste de preço feito nos últimos dias antes de uma data que continua vaga. Noite não vendida não volta, então nessa reta final qualquer valor acima do custo da reserva é melhor que zero. O ajuste nem sempre é para baixo: se a região está quase lotada num feriado, a última unidade disponível pode cobrar mais. O risco do desconto frequente é acostumar o hóspede a esperar. Por isso se define um piso, abaixo do qual a diária não desce.
Veja também: Lead time (antecedência até a data), Pricing dinâmico (precificação dinâmica), Gap nights (noites órfãs).
Early bird pricing (desconto por antecedência)
Reservar cedo sai mais barato: é o desconto dado a quem fecha muito antes da data de entrada. O proprietário abre mão de parte da diária em troca de calendário garantido e previsão de receita. Funciona melhor em períodos de procura morna, em que encher cedo já é vantagem. Em datas que se vendem sozinhas, como Réveillon e Carnaval em cidade de praia, o desconto tende a entregar dinheiro a um hóspede que pagaria o preço cheio. As plataformas têm configuração própria para esse desconto.
Veja também: Lead time (antecedência até a data), Seasonality (sazonalidade), LOS (duração da estadia).
Seasonality (sazonalidade)
Variação previsível da procura ao longo do ano. Em cidade de praia, o verão e as férias escolares enchem e os meses frios esvaziam. Em destino de serra, o movimento se inverte e o inverno é o ponto alto. Capitais dependem mais de eventos e viagens de trabalho do que do clima. Cada imóvel tem um desenho próprio, que aparece ao comparar a receita mês a mês por dois ou três anos. Conhecê-lo permite planejar preço, manutenção e o caixa dos meses fracos.
Veja também: Pricing dinâmico (precificação dinâmica), ADR (diária média), Taxa de ocupação.
Yield management (gestão de receita)
As companhias aéreas criaram e a hotelaria adotou a disciplina de vender cada unidade pelo melhor preço que a data permite. Aplicada a um imóvel de temporada, significa administrar juntos a diária, a estadia mínima, os descontos e a abertura do calendário, com o objetivo de maximizar a receita por noite disponível. Calendário cheio a qualquer preço e diária recorde com imóvel vazio são dois jeitos de errar. Exige rotina: olhar os números, mudar uma regra, medir o efeito e repetir.
Veja também: RevPAR (receita por noite disponível), ADR (diária média), Taxa de ocupação.
Alta temporada
Época do ano em que a procura pelo destino é maior e as diárias sobem. Não é a mesma em todo lugar. No litoral, costuma ir das festas de fim de ano ao Carnaval, com reforço nas férias de julho. Na serra, concentra-se no inverno. Em muitos imóveis de praia, esses poucos meses respondem por uma fatia grande da receita do ano, de modo que um erro de preço ou um bloqueio mal planejado nesse período custa mais caro do que em qualquer outro.
Veja também: Baixa temporada, Seasonality (sazonalidade), Réveillon.
Baixa temporada
Na baixa temporada, menos gente viaja para o destino. No litoral, costuma ser o período entre o fim do verão e as férias de julho e, depois, o trecho de agosto até as festas, com exceção dos feriados. As diárias caem e a ocupação depende mais de fins de semana e de quem mora perto. As despesas fixas, como condomínio e IPTU, continuam iguais. O resultado do ano se decide em boa parte pela forma como o imóvel atravessa esses meses.
Veja também: Alta temporada, Seasonality (sazonalidade), Pricing dinâmico (precificação dinâmica).
Ponte (feriado prolongado)
Quando um feriado cai na terça ou na quinta, muita gente emenda o dia útil que sobra e ganha quatro dias seguidos de folga. Esse dia emendado é a ponte, e o conjunto vira um feriado prolongado. Para destinos a poucas horas de carro das capitais, são as melhores datas fora da alta temporada. A emenda depende de cada empresa e de cada escola, então nem todo hóspede consegue ficar as quatro noites, e isso pesa na escolha da estadia mínima.
Veja também: Feriado, Seasonality (sazonalidade), LOS (duração da estadia).
Feriado
Dia de folga definido em lei federal, estadual ou municipal. Para o aluguel por temporada, o que conta é o dia da semana em que ele cai. Colado ao fim de semana, forma três dias de viagem e enche destinos próximos das grandes cidades. No meio da semana, quase não movimenta. Feriados estaduais e municipais da cidade de origem dos hóspedes pesam tanto quanto os nacionais, e é comum o proprietário esquecê-los. Convém conhecer o calendário de onde vem o seu público.
Veja também: Ponte (feriado prolongado), Seasonality (sazonalidade), Réveillon.
Réveillon
A virada do ano costuma ter a diária mais alta do calendário em cidade de praia, e as reservas chegam com muita antecedência. O período forte vai dos dias seguintes ao Natal até os primeiros dias de janeiro. É comum exigir estadia mínima longa, para que a noite do dia 31 não seja vendida isolada. Também é a data que mais exige do imóvel e do condomínio: lotação no limite, festa, barulho e regras próprias de acesso em alguns prédios.
Veja também: Carnaval, Alta temporada, Seasonality (sazonalidade).
Semana Santa
A Sexta-feira Santa emenda com o sábado e o domingo de Páscoa e forma três dias de folga; onde a quinta também é liberada, viram quatro. A data é móvel e cai entre o fim de março e a segunda metade de abril. Costuma ser o primeiro feriado prolongado depois do Carnaval e movimenta principalmente destinos próximos das capitais. O clima de outono já pesa na escolha, e praia e serra disputam o mesmo hóspede.
Veja também: Ponte (feriado prolongado), Feriado, Seasonality (sazonalidade).
Corpus Christi
Data religiosa que cai sempre numa quinta-feira, sessenta dias depois do domingo de Páscoa, entre o fim de maio e junho. Não é feriado nacional: é feriado em muitos municípios e ponto facultativo no serviço público federal. Onde a sexta é emendada, formam-se quatro dias de folga em plena baixa temporada do litoral e no começo da temporada de frio na serra. A procura depende de a cidade de origem dos hóspedes ter ou não o feriado.
Veja também: Ponte (feriado prolongado), Feriado, Seasonality (sazonalidade).
Férias escolares
Sem aula, famílias com filhos conseguem viajar por mais dias. No Brasil, as férias concentram-se em janeiro e em julho, com parte de dezembro, e as datas exatas variam por estado e por rede de ensino. O hóspede desse período é diferente do de feriado: reserva estadias mais longas, viaja em grupo maior e repara em cozinha equipada, berço, máquina de lavar e vaga de garagem. Julho ajuda o litoral a atravessar o inverno e é o auge de muitos destinos de serra.
Veja também: Alta temporada, Seasonality (sazonalidade), LOS (duração da estadia).
Rock in Rio
Festival de música realizado no Rio de Janeiro, na região da Barra da Tijuca, em edições que ocupam mais de um fim de semana. Serve aqui de exemplo de um fenômeno maior: o grande evento, que cria procura concentrada em poucas datas e num pedaço específico da cidade. Imóveis perto do local ou com transporte fácil até ele sentem mais o efeito. Shows, congressos, competições esportivas e vestibulares funcionam do mesmo jeito em outras cidades, e quase sempre são anunciados com meses de antecedência.
Veja também: Alta temporada, Seasonality (sazonalidade), ADR (diária média).
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