Métricas e indicadores
São os números que dizem se um imóvel de temporada vai bem. Nenhum deles serve sozinho: diária alta com calendário vazio rende pouco, e ocupação cheia com diária baixa também. Cada verbete traz a conta e um exemplo.
- ADR (diária média)
- RevPAR (receita por noite disponível)
- Taxa de ocupação
- GOP (lucro operacional bruto)
- NOI (resultado operacional líquido)
- RevPOR (receita por noite ocupada)
- LOS (duração da estadia)
- ALOS (estadia média)
- Cap rate (taxa de capitalização)
- Yield (rentabilidade)
- ROI (retorno sobre o investimento)
- IRR ou TIR (taxa interna de retorno)
- Gross revenue (receita bruta)
- Net revenue (receita líquida)
- Booking window (antecedência da reserva)
ADR (diária média)
ADR é a sigla em inglês para diária média: quanto o imóvel cobrou, em média, por noite efetivamente vendida num período. A conta é a receita de hospedagem dividida pelo número de noites ocupadas. Noite vazia não entra. Serve para comparar o seu preço com o de imóveis parecidos na mesma região e para acompanhar se os reajustes estão se sustentando. Sozinha, engana: diária alta com calendário vazio rende menos que diária moderada com casa cheia.
Veja também: RevPAR (receita por noite disponível), Taxa de ocupação, Yield (rentabilidade).
RevPAR (receita por noite disponível)
Receita por noite disponível, vendida ou não. Divide-se a receita de hospedagem do período por todas as noites em que o imóvel esteve aberto para reserva. Dá o mesmo resultado multiplicar a diária média pela taxa de ocupação. É o indicador que junta preço e calendário num número só, e por isso mostra com clareza se uma mudança de preço valeu a pena. Dois imóveis com a mesma diária média podem ter RevPAR muito diferente.
Veja também: ADR (diária média), Taxa de ocupação, Yield (rentabilidade), Cap rate (taxa de capitalização).
Taxa de ocupação
A taxa de ocupação mostra que parcela das noites disponíveis foi de fato reservada. Calcula-se dividindo as noites ocupadas pelas noites em que o imóvel esteve aberto no calendário. Noites bloqueadas para uso do dono ou para manutenção saem da base, senão o número fica injusto com o imóvel. Ocupação alta nem sempre é boa notícia: calendário lotado com muita antecedência costuma indicar preço abaixo do que o mercado pagaria. O objetivo é a combinação de ocupação e diária que traz mais receita.
Veja também: ADR (diária média), RevPAR (receita por noite disponível), LOS (duração da estadia).
GOP (lucro operacional bruto)
Termo herdado da hotelaria para o que sobra da receita depois de pagas as despesas diretas de operar o imóvel: limpeza, lavanderia, reposição de itens, pequenos reparos, luz, água, gás e internet. Ainda não foram descontados a remuneração da gestão, o condomínio, o IPTU, o seguro e os impostos. Mostra se a operação do dia a dia se paga. No aluguel por temporada não existe padrão único do que entra nessa linha, então confira a composição antes de comparar relatórios de origens diferentes.
Veja também: NOI (resultado operacional líquido), Yield (rentabilidade), RevPAR (receita por noite disponível).
NOI (resultado operacional líquido)
O NOI responde quanto o imóvel deixa depois de todas as despesas de mantê-lo e operá-lo, antes de parcela de financiamento e de imposto de renda. Parte-se do lucro operacional bruto e descontam-se a remuneração da gestão, o condomínio, o IPTU e o seguro. É o número usado para avaliar o imóvel como investimento, porque não depende de como a compra foi paga. O imposto de renda fica de fora e muda conforme o aluguel é declarado como pessoa física ou por empresa.
Veja também: GOP (lucro operacional bruto), Yield (rentabilidade), Cap rate (taxa de capitalização). Para ir além: Pessoa física ou empresa: a conta com 1, 3 e 5 imóveis.
RevPOR (receita por noite ocupada)
Mede quanto entra por noite ocupada somando a diária e tudo o que o hóspede paga a mais: taxa de limpeza, taxa de animal de estimação, hóspede extra, entrada antecipada ou saída tardia. A conta é a receita total do período dividida pelas noites ocupadas. A diferença em relação à diária média mostra o peso dos extras no faturamento. Se os dois números são quase iguais, o imóvel vive só de diária e talvez haja serviço que o hóspede pagaria e ninguém ofereceu.
Veja também: ADR (diária média), RevPAR (receita por noite disponível), Upsell (venda adicional).
LOS (duração da estadia)
Sigla para o número de noites de uma reserva. Uma estadia de sexta a domingo tem duração de duas noites. Interessa ao proprietário porque cada troca de hóspede traz custo de limpeza, lavanderia e desgaste, além do risco de sobrar noite vaga entre reservas. Estadias mais longas diluem esse custo; estadias curtas permitem cobrar mais por noite em datas disputadas. As plataformas deixam definir duração mínima e máxima por período, e é com essas regras que se controla o perfil das reservas.
Veja também: ALOS (estadia média), Taxa de ocupação, OTA (agência de viagens online).
ALOS (estadia média)
Divida o total de noites ocupadas pelo número de reservas e você tem a estadia média do período. O resultado revela que tipo de hóspede o imóvel atrai: média perto de duas noites aponta para público de fim de semana; perto de uma semana, para férias em família ou trabalho remoto. Também ajuda a prever custo, já que estadia média baixa significa mais trocas e mais limpezas para as mesmas noites vendidas. Acompanhe por temporada, porque a média do ano esconde as diferenças.
Veja também: LOS (duração da estadia), Taxa de ocupação, ALOS (estadia média).
Cap rate (taxa de capitalização)
Compara o que o imóvel rende por ano com o que ele vale. Divide-se o resultado operacional líquido de doze meses (o NOI) pelo valor de mercado do imóvel, e o resultado sai em percentual ao ano. Como ignora financiamento e imposto de renda, serve para comparar imóveis diferentes em pé de igualdade, ou o seu imóvel com outras aplicações. Use o valor de mercado atual, e não o preço pago anos atrás, para a comparação fazer sentido hoje.
Veja também: NOI (resultado operacional líquido), Yield (rentabilidade), IRR ou TIR (taxa interna de retorno). Para ir além: Calculadora de rentabilidade do seu endereço.
Yield (rentabilidade)
Rentabilidade do imóvel em percentual: quanto ele rende num ano em relação ao que vale. Existem duas versões e a diferença entre elas é grande. O yield bruto divide a receita anual pelo valor do imóvel. O líquido usa o que sobra depois de taxas de plataforma, limpeza, gestão, condomínio e IPTU. Quando alguém apresentar uma rentabilidade, pergunte qual das duas é e o que foi descontado. Anúncio de investimento costuma mostrar a bruta, que é sempre a maior.
Veja também: Cap rate (taxa de capitalização), IRR ou TIR (taxa interna de retorno), ROI (retorno sobre o investimento). Para ir além: Calculadora de rentabilidade do seu endereço.
ROI (retorno sobre o investimento)
O ROI divide o ganho total por tudo o que foi colocado no negócio. No aluguel por temporada, o investimento inclui compra, escritura, reforma, mobília e enxoval. O ganho soma o resultado líquido dos aluguéis e, se houver venda, a valorização. Diferente do yield, que olha um ano, o ROI cobre o período inteiro em que o dinheiro ficou aplicado. Por isso precisa vir acompanhado do prazo: o mesmo percentual em dois anos ou em dez são resultados muito diferentes.
Veja também: Yield (rentabilidade), IRR ou TIR (taxa interna de retorno), Cap rate (taxa de capitalização). Para ir além: Calculadora de rentabilidade do seu endereço.
IRR ou TIR (taxa interna de retorno)
Em português, TIR: taxa interna de retorno. Traduz todo o investimento numa taxa anual única, levando em conta quando cada valor entrou e saiu. Entram na conta o desembolso inicial, o resultado líquido de cada ano e o valor de venda no fim. Dinheiro recebido cedo pesa mais que dinheiro recebido tarde, o que o ROI simples não captura. É a medida adequada para comparar o imóvel com aplicações financeiras, que também são cotadas em percentual ao ano.
Veja também: ROI (retorno sobre o investimento), Cap rate (taxa de capitalização), Yield (rentabilidade).
Gross revenue (receita bruta)
Tudo o que os hóspedes pagaram pelas reservas de um período, antes de qualquer desconto: diárias, taxa de limpeza e extras. É o maior número do relatório e o que as plataformas costumam mostrar em destaque. Não é o que chega à conta do proprietário. Dela ainda saem a taxa da plataforma, a limpeza, a gestão e as despesas do imóvel. Serve como ponto de partida e para medir o tamanho da demanda, mas decisões se tomam sobre o que sobra.
Veja também: Net revenue (receita líquida), GOP (lucro operacional bruto), NOI (resultado operacional líquido). Para ir além: Quanto fica com você no Airbnb e na Booking.
Net revenue (receita líquida)
Depois que a plataforma retém a taxa dela, o que resta da receita bruta é a receita líquida. É o dinheiro que efetivamente sai do Airbnb ou da Booking em direção à conta de quem anuncia. No Airbnb, o anfitrião no Brasil paga taxa única de 16% desde 15 de setembro de 2026. A Booking não publica a comissão, que consta no contrato de cada propriedade. Algumas planilhas também descontam aqui a limpeza; confirme o critério, porque o termo não tem definição oficial.
Veja também: Gross revenue (receita bruta), GOP (lucro operacional bruto), NOI (resultado operacional líquido). Para ir além: Quanto fica com você no Airbnb e na Booking.
Booking window (antecedência da reserva)
Quantos dias antes da entrada o hóspede fecha a reserva. Para acompanhar, calcula-se a média dessa antecedência nas reservas de um período. Cada tipo de data tem um ritmo próprio: festas de fim de ano e feriados longos costumam ser reservados com meses de antecedência, enquanto fins de semana comuns fecham em cima da hora. Conhecer o ritmo do seu imóvel evita dois erros: baixar preço cedo demais por achar que a data encalhou, ou esperar demais por uma reserva que não virá.
Veja também: LOS (duração da estadia), Taxa de ocupação, Pricing dinâmico (precificação dinâmica).
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