Os dois programas registrados no TSE, página por página, e o que cada campanha disse até 8 de outubro. Para quem tem até três apartamentos, o imposto da temporada em 2027 não muda com o resultado. O que muda é juro, câmbio e o que já tem data marcada.
A Dália Stays não apoia candidato nem partido. Este texto compara o que está escrito nos programas registrados no TSE, com página, e o que foi dito publicamente, com data e fonte, e faz a conta para o dono de imóvel. Na tabela, os candidatos aparecem na ordem da votação do primeiro turno (Flávio Bolsonaro 47,05%, Lula 45,14%, Agência Senado, 4/10); no texto, na ordem das perguntas que recebemos. Atualizado em 8 de outubro de 2026.
A pergunta chegou em versões diferentes desde o primeiro turno, em 4 de outubro: "se o Lula ganhar, o imposto do meu Airbnb sobe?", "se o Flávio ganhar, a reforma tributária acaba?". Fomos aos dois programas de governo depositados no TSE, 77 páginas do PL e 85 do PT, e às falas das duas campanhas. Para a pessoa física que não passa de três apartamentos nem de R$ 240 mil por ano de aluguel, o imposto da temporada em 2027 é o mesmo com qualquer um dos dois. Quem pôs os imóveis numa empresa, como na nossa reportagem sobre pessoa física ou jurídica, também paga a CBS em 2027, ganhe quem ganhar. O que muda está em outro lugar: na taxa de juros, no dólar e numa lista de coisas que já têm data e não passam pela urna.
Eleição 2026: o que já tem data e não depende do voto
Quatro regras já valem em 2027, tome posse quem tomar em 5 de janeiro.
A CBS começa em 1º de janeiro de 2027, quatro dias antes da posse. É o tributo federal que substitui PIS e Cofins na reforma do consumo (o IBS, a parte estadual e municipal que substitui ICMS e ISS, fica em 0,1% até 2028). A alíquota da CBS ainda não existe: a Receita mandou o cálculo ao TCU em 14 de setembro, o TCU devolve ao Senado até 30 de outubro, e o Senado fixa por resolução até 15 de dezembro. As estimativas públicas ficam entre 8,8% e 9,4%. Mudar isso depois exige lei complementar e resolução do Senado, com o imposto já em cobrança.
Quem paga CBS no aluguel por temporada é pouca gente. Pela Lei Complementar 214, a pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, tiver mais de três imóveis alugados e receita de aluguel acima de R$ 240 mil, ou se passar de R$ 288 mil no ano em curso. Quem está abaixo continua só no carnê-leão, o imposto de renda mensal que a pessoa física já recolhe sobre o aluguel. Quem está acima paga como hotelaria: locação de até 90 dias tem redução de 40% na alíquota, e não de 70% como o aluguel comum.
A isenção de R$ 5 mil no imposto de renda já vale desde janeiro de 2026 (Lei 15.270) e aparece pela primeira vez na declaração de 2027. Vale para a renda mensal inteira, aluguel incluído. A mesma lei pôs 10% na fonte sobre dividendos acima de R$ 50 mil por mês e criou o imposto mínimo para quem ganha mais de R$ 600 mil por ano.
O ITCMD, imposto sobre herança e doação, fica progressivo pela Lei Complementar 227, de janeiro de 2026. A tabela é decidida pela assembleia de cada estado. São Paulo (4%), Minas (5%) e Paraná (4%) ainda têm alíquota fixa; lei estadual aprovada em 2026 só vale, no mínimo, a partir de 1º de janeiro de 2027.
Imposto de renda, reforma tributária e imóveis: o que cada programa diz
Abaixo, o que está escrito nos dois PDFs sobre o que toca o dono de imóvel, com a página, e o que não está.
| Tema | Flávio Bolsonaro (PL), programa de 77 p. | Lula (PT), programa de 85 p. |
|---|---|---|
| Imposto de renda | O PDF não trata de imposto de renda nem de dividendos. Promete revisar "a majoração de impostos efetuada pelo atual governo" (p. 30), sem dizer quais. | "Isentamos de imposto de renda todos os que ganham até R$ 5.000" (p. 19); "colocar o pobre no orçamento e o rico no Imposto de Renda" (p. 10); "justiça tributária" e "combate aos privilégios" (p. 49), sem dizer quais. Sem proposta nova de alíquota. |
| Reforma tributária | "Vamos promover a revisão e o redimensionamento da reforma tributária em curso" e "reduzir o IVA, hoje projetado num dos patamares mais altos do mundo" (p. 30); "redução das exceções"; reduzir impostos sobre energia e combustíveis (p. 31). Sem alíquota-alvo no PDF. | "Aprovamos a histórica reforma tributária do consumo" (p. 11); cesta básica isenta e cashback para os mais pobres (p. 11). Sem menção a alíquota ou revisão. |
| Imóveis e habitação | "Retomar o Casa Verde e Amarela, com meta de 2,5 milhões de residências" (p. 47). | Minha Casa Minha Vida "mantido e ampliado no próximo mandato, para todas as faixas de renda" (p. 45). |
| Aluguel por temporada, ITCMD, IPTU | Nada. | Nada. |
| Turismo | "Turismo: uma vocação que rende" (p. 59); promoção do destino Brasil; Trem do Nordeste (p. 60). | "Avançaremos na promoção internacional do Brasil" (p. 57); parques nacionais e turismo sustentável (p. 71). |
| Juros e contas públicas | "Juros menores não se decretam" (p. 32); "reformulação nas atuais regras fiscais", "entregando superávits primários" (p. 71); corte de no mínimo 10 ministérios (p. 69). Sem dizer quanto. | "Manteremos o novo arcabouço fiscal" e "vamos criar as condições para uma redução sustentada das taxas de juros" (p. 49). Sem dizer como. |
Fora do papel, o ponto que mais mexe com o dono de imóvel é a reforma. Em 20 de maio, a equipe de pré-campanha de Flávio falou em suspender a reforma por um ano, por emenda constitucional, e levar o IVA, a soma da CBS com o IBS, "para 19% ou até menos" (CNN Brasil). Em 9 de junho ele disse: "Vamos suspender a entrada em vigor dela por, pelo menos, um ano" (Jornal de Brasília e CNN). Em 19 de agosto, a coordenadora econômica da campanha, Daniella Marques, descartou congelar: "o objetivo não é congelar e sim aprimorar essa reforma" (reformatributaria.com, 26/8). Em 6 de outubro ela defendeu acabar com o split payment, o mecanismo que retém o imposto na hora do pagamento (O Tempo, 7/10), e em 7 de outubro Flávio disse que "o ponto principal que a gente tem que discutir é o valor do IVA, 28%" (DGABC). Do lado do governo, o ministro da Fazenda, Dario Durigan, já havia dito em 2 de julho, sobre adiar a reforma: "Ajustes de prazo de implementação da reforma, não" (SBT); em 7 de outubro respondeu que ser contra o split payment "é favorecer quem frauda". O programa registrado de Flávio não repete a suspensão; nenhum dos dois lados publicou alíquota nem calendário.
Sobre aluguel por temporada, Airbnb, regulação de plataformas, ITCMD ou IPTU, os dois programas não dizem uma palavra. O que existe de genérico é a frase do PL sobre revisar "a majoração de impostos" e a do PT sobre "justiça tributária". Quem escrever "se X ganhar, o seu Airbnb vai pagar mais" está interpretando.
Se o Lula ganhar, se o Flávio ganhar: a conta no seu bolso
Imposto da temporada. Pessoa física que não passa de três apartamentos nem de R$ 240 mil por ano não é contribuinte de CBS nem de IBS em 2027, com qualquer um dos dois. A lei está sancionada, o prazo é anterior à posse, e nenhum dos dois propõe mudar essa regra. Com mais de três imóveis e acima do limite (ou com os imóveis numa empresa), a CBS de 2027 fica entre 5,3% e 5,6% da receita (alíquota estimada de 8,8% a 9,4%, com a redução de 40% da hotelaria), mais 0,1% de IBS. Para uma carteira de cinco apartamentos como o de Copacabana das reportagens anteriores, R$ 600 mil por ano, são R$ 32 mil a R$ 34 mil em 2027, nos dois cenários.
A diferença entre os candidatos, se houver, só apareceria em 2033, na alíquota cheia, e nenhum dos dois pôs número no programa: os 28% são a estimativa oficial com a lei de hoje, não proposta do PT; os 20% abaixo são hipótese nossa a partir do "19% ou até menos" de maio e do "em torno de 20%" que Flávio citou em agosto, números que não estão no PDF registrado. Com a estimativa de 27,91% do Comitê Gestor do IBS, feita para fins de orçamento e arredondada aqui para 28% (a lei tem um teto de referência de 26,5%: acima dele, o Executivo é obrigado a propor corte de exceções), a hotelaria paga 16,8% (R$ 101 mil na mesma carteira). Se a revisão que a campanha de Flávio defende levasse o IVA a 20%, seriam 12% (R$ 72 mil). Como toda promessa dos dois programas nesta área, depende do Congresso: cortar exceções e baixar a alíquota é lei complementar e resolução do Senado; suspender a reforma é emenda constitucional.
Juros. É aqui que a eleição pesa, para os dois lados do seu balanço. A Selic está em 13,75% e a próxima reunião do Copom, que decide a Selic, é em 3 e 4 de novembro. Em 5 de outubro, dia seguinte ao primeiro turno, o mercado se moveu: a taxa de juro que ele espera para janeiro de 2029 chegou a cair quase 1 ponto na abertura, e os fundos imobiliários subiram 3,6% em dois dias.
As casas que publicaram cenário não nomeiam candidato; a associação a um ou a outro é leitura do mercado. O Morgan Stanley traça três: com ajuste fiscal, Selic em 9,75% e dólar a R$ 4,50; no cenário intermediário, 11% e R$ 5,25; sem ajuste, 15,5% e R$ 6,00. O JPMorgan, segundo o Investidor10, vê dólar perto de R$ 4,90 se vencer um candidato comprometido com reformas fiscais e até R$ 5,50 com a continuidade da política fiscal atual. São apostas; e o histórico recente não obedece à urna: entre 2023 e 2025, com o mesmo governo, a Selic caiu de 13,75% para 10,5% (agosto de 2023 a maio de 2024), voltou a subir a partir de setembro de 2024 e chegou a 15% em junho de 2025.
Para quem tem apartamento na temporada, juro menor mexe em três lugares. O CDI, a referência da renda fixa, rende menos: hoje são 13,65% ao ano, uns 11,6% depois do imposto; a 9,75% de Selic seriam uns 8,3%. O imóvel compete melhor com a renda fixa, e o preço dele tende a subir, como os fundos imobiliários mostraram em 5 e 6 de outubro. E financiar fica mais barato para quem pensa em comprar o segundo. Com Selic a 15,5%, o contrário nos três. Pela nossa conta da primeira reportagem, o apartamento de Copacabana de R$ 1 milhão rende de R$ 39 mil a R$ 65 mil líquidos por ano na temporada, 3,9% a 6,5%: nesse exemplo, em nenhum cenário de Selic ele ganha do CDI só pelo aluguel que entra; um apartamento de R$ 500 mil com a mesma receita rende 7,8% a 13%: na ponta de baixo perde do CDI de hoje, e empata ou ganha com a Selic em 9,75%. Fora do aluguel, o imóvel se paga pela valorização e pelo uso.
Dólar. O hóspede estrangeiro paga em reais e vê o preço em dólar. A diária de R$ 800 custa US$ 160 a R$ 5,00, US$ 163 a R$ 4,90 e US$ 145 a R$ 5,50: 12% de diferença entre os dois cenários do JPMorgan. O Brasil recebeu 9,3 milhões de turistas estrangeiros em 2025, recorde, com US$ 7,9 bilhões de gasto, e a Embratur projeta 10 milhões em 2026. Quanto disso chega ao seu anúncio depende da cidade: Rio e Florianópolis sentem; o interior paulista, não. Real forte encarece o Brasil para quem vem de fora e barateia a viagem do brasileiro para fora: pesa nas duas pontas da sua ocupação.
Herança, IPTU e condomínio. A tabela da herança, o IPTU e a briga do condomínio não passam pelo presidente. O ITCMD é da assembleia do seu estado. O IPTU é da prefeitura, que desde a Emenda 132 pode atualizar a base de cálculo por decreto, se a lei municipal autorizar. E a briga do Airbnb em condomínio é do STJ. Em 17 de setembro o tribunal divulgou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem se a cláusula de uso residencial basta para barrar a temporada ou se é preciso proibição expressa, até julgar o Tema 1.443, ainda sem data. Em maio, a 2ª Seção havia decidido que a liberação exige dois terços dos condôminos. Se você pensa em doar o apartamento aos filhos antes da tabela progressiva, o prazo que importa é o da assembleia do seu estado.
O que fazer até 25 de outubro, e o que fazer até 31 de dezembro
Até a eleição: nada que dependa do resultado. O erro mais caro desta quinzena é vender, comprar ou doar imóvel por aposta eleitoral. As duas coisas que vale fazer agora não têm candidato: ajustar o preço do Airbnb pela taxa única de 16% que a plataforma passou a descontar do anfitrião em setembro (a conta está na terceira reportagem da série) e abrir o calendário para Réveillon e Carnaval, que é quando a reserva de alta temporada entra.
Até o fim do ano:
- Some a receita de aluguel de 2026 e conte os imóveis. Mais de três e mais de R$ 240 mil: você entra na CBS em 2027, qualquer que seja o presidente. Leve ao contador em dezembro, depois que o Senado fixar a alíquota.
- ITCMD: se há doação planejada em São Paulo, Minas ou Paraná, veja o andamento na assembleia do estado. Lei aprovada em 2026 só vale em 2027; doação feita em 2026 segue a tabela de hoje.
- Declaração de 2027: guarde o carnê-leão de 2026 mês a mês. É a primeira declaração com a isenção de R$ 5 mil e, para quem tem empresa, com a tributação nova dos dividendos.
Para ver quanto o seu bairro rende hoje, antes de qualquer cenário, a calculadora da Dália devolve a estimativa já sem a taxa da plataforma.
O que pode mudar este texto
- 15 e 16 de outubro: entrevistas de Lula e de Flávio na Globo. Nova fala sobre IVA ou isenção entra no parágrafo "Fora do papel".
- 25 de outubro: segundo turno. O título passa a "O que o resultado da eleição muda no seu Airbnb".
- 30 de outubro: TCU devolve o cálculo da CBS ao Senado. A faixa de 8,8% a 9,4% vira um número.
- 3 e 4 de novembro: Copom. A Selic de 13,75% pode mudar.
- 15 de dezembro: Senado fixa a alíquota da CBS. A conta da carteira de cinco apartamentos é refeita.
Perguntas frequentes
Se o Lula ganhar, o imposto do Airbnb sobe?
Não há proposta no programa dele sobre aluguel por temporada ou sobre o carnê-leão; há a frase genérica sobre "justiça tributária". A reforma do consumo segue o calendário já em lei, que só alcança a pessoa física com mais de três imóveis e mais de R$ 240 mil por ano.
Se o Flávio ganhar, a reforma tributária acaba?
O programa fala em "revisão e redimensionamento" e em reduzir o IVA, sem alíquota. A CBS começa em 1º de janeiro de 2027, antes da posse; mudar exige o Congresso. A coordenadora econômica da campanha descartou congelar a reforma.
A isenção de R$ 5 mil continua com qualquer um dos dois?
Sim. Está em lei desde 2026, Lula a defende no programa; Flávio disse que mantém (fórum Rumos do Brasil, 15/6/2026) e votou a favor no Senado.
Vou pagar IBS e CBS no meu Airbnb em 2027?
Só se tiver mais de três imóveis alugados e mais de R$ 240 mil de receita no ano anterior (ou passar de R$ 288 mil em 2027), ou se os imóveis estiverem numa empresa. Abaixo disso, na pessoa física, continua só o carnê-leão.
Juro caindo é bom para quem aluga por temporada?
Sim: o CDI rende menos, o preço do imóvel tende a subir e financiar o próximo fica mais barato. A conta contra o CDI está na seção de juros.
A Dália Stays não apoia candidato nem partido. Fontes: TSE, DivulgaCandContas, programas de governo (Flávio Bolsonaro, doc. 280017104726; Lula, doc. 280017016005), lidos em 8/10/2026; Agência Senado, 4/10/2026 (resultado do 1º turno) e 5/11/2025 (votação da Lei 15.270); Lei 15.270/2025; LC 214/2025, arts. 251, 253, 261 e 281; LC 227/2026; Comitê Gestor do IBS, Resolução 14/2026 (estimativa de 27,91%); STJ, REsp 2.121.055 (5/2026) e Tema 1.443 (17/9/2026); CNN Brasil (20/5/2026), Jornal de Brasília (9/6/2026), reformatributaria.com (26/8/2026), O Tempo (7/10/2026), DGABC (7/10/2026), SBT News (2/7/2026), Folha PE (15/6/2026); Money Times e CNN Brasil (5 a 8/10/2026, juros); FundsExplorer (6/10/2026, IFIX); Morgan Stanley via TradeMap e Seu Dinheiro; JPMorgan via Investidor10 (30/9/2026); Embratur (26/1/2026 e 7/2026); Receita Federal, ofício ao TCU (14/9/2026) e estimativas de SERT e ROIT (9/2026). Receita de Copacabana pela base de mercado da Dália.