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Contrato, imposto e condomínio

Os termos de lei, de imposto e de contrato. Aqui os verbetes explicam o conceito e dizem o que perguntar; alíquota, prazo e regra local mudam de cidade para cidade e de prédio para prédio, e por isso ficam para o contador, o advogado e as nossas reportagens.

Contrato de aluguel por temporada

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, artigos 48 a 50) chama de locação por temporada a que dura até 90 dias. Nessa modalidade, o aluguel pode ser cobrado antecipadamente e de uma só vez. Em reserva feita por plataforma, os termos aceitos no site fazem o papel de contrato. Em reserva direta, o contrato escrito é o que protege o proprietário. A reforma tributária usa o mesmo limite de 90 dias para tratar a locação curta como hospedagem.

Na práticaEm reserva direta, faça contrato escrito com datas de entrada e saída, valor, forma de pagamento, número de pessoas, regras da casa e o que acontece em caso de dano ou cancelamento. Anexe a lista de móveis e utensílios. Um advogado adapta um modelo ao seu imóvel.

Veja também: Alvará de hospedagem, ISS (Imposto Sobre Serviços), Fidelidade contratual (prazo mínimo). Para ir além: Reforma tributária: quanto sobra do seu Airbnb.

Alvará de hospedagem

Licença da prefeitura para exercer uma atividade comercial em determinado endereço. Hotéis e pousadas precisam dela. Para o aluguel por temporada em imóvel residencial, a exigência varia: há municípios que tratam a atividade como locação comum, sem licença, e outros que criaram cadastro, regras próprias ou exigência de licença para quem aluga com frequência. Não existe regra única no país, e a legislação local vem mudando à medida que a atividade cresce.

Na práticaConsulte a prefeitura da cidade do imóvel, ou um contador que atenda na região, e pergunte se o aluguel por temporada exige cadastro ou licença. Guarde a resposta por escrito. Refaça a consulta de tempos em tempos, porque as regras municipais sobre o tema têm mudado.

Veja também: Contrato de aluguel por temporada, ISS (Imposto Sobre Serviços), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

Todo ano a prefeitura cobra o IPTU de quem é dono de imóvel em área urbana. O valor sai do preço que a própria prefeitura atribui ao imóvel e de uma alíquota definida em lei municipal. É despesa do proprietário e existe com o imóvel alugado ou vazio. Alguns municípios aplicam alíquota diferente quando o uso do imóvel não é residencial, e a forma como cada prefeitura enquadra o aluguel por temporada varia de cidade para cidade.

Na práticaInclua o IPTU, dividido pelos meses do ano, na conta mensal do imóvel, junto com o condomínio, antes de calcular quanto o aluguel rende de fato. Confira no carnê como a prefeitura classifica o uso do seu imóvel e leve a um contador se houver dúvida sobre o enquadramento.

Veja também: ISS (Imposto Sobre Serviços), Taxa de condomínio, CNPJ para aluguel por temporada. Para ir além: Calculadora de rentabilidade do seu endereço.

ISS (Imposto Sobre Serviços)

O ISS é o imposto municipal sobre a prestação de serviços, pago por hotéis e pousadas, entre outros. No aluguel por temporada a cobrança é discutida. Quem entende que se trata de simples locação de imóvel sustenta que o imposto não incide. Quem enxerga serviço de hospedagem, com limpeza, enxoval e atendimento ao hóspede, sustenta que incide. A resposta depende do município e de como a atividade é enquadrada. A reforma tributária passa a tratar a locação de até 90 dias como hospedagem para o IBS e a CBS.

Na práticaNão presuma que deve nem que está isento. Leve a um contador a forma como você opera: se aluga por conta própria ou por gestora, se oferece limpeza e enxoval, se recebe como pessoa física ou empresa. Peça por escrito a posição dele e a regra do seu município.

Veja também: IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), CNPJ para aluguel por temporada, MEI (Microempreendedor Individual). Para ir além: Reforma tributária: quanto sobra do seu Airbnb.

Taxa de condomínio

Valor mensal que cada unidade paga para manter o prédio: portaria, limpeza, elevadores, água das áreas comuns, seguro, fundo de reserva. É rateado entre os proprietários conforme a convenção e é devido com o apartamento ocupado ou vazio. No aluguel por temporada, quem paga é o proprietário, e não o hóspede. Por ser despesa fixa, pesa mais justamente nos meses em que o imóvel fatura menos. Obras e despesas extraordinárias aprovadas em assembleia chegam como cota extra.

Na práticaFaça a conta com o condomínio dentro. Exemplo hipotético: um imóvel que fatura R$ 4.000 no mês e paga R$ 800 de condomínio fica com R$ 3.200 antes de limpeza, taxas e imposto. Acompanhe as atas das assembleias para não ser surpreendido por cota extra.

Veja também: IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), Convenção do condomínio, Regulamento interno. Para ir além: Calculadora de rentabilidade do seu endereço.

Convenção do condomínio

A convenção funciona como a lei interna do prédio. Define a destinação das unidades (residencial, comercial ou mista), o rateio das despesas, a forma de administração e as regras que só a assembleia pode mudar. É nela que aparece, ou não, alguma restrição ao aluguel por temporada. O STJ entendeu em 2021 que a convenção pode restringir o aluguel por aplicativo com alta rotatividade e, em maio de 2026, que a proibição exige quórum de dois terços. O tema ainda está em andamento no tribunal e pode mudar.

Na práticaAntes de comprar ou anunciar, peça à administradora a convenção atualizada e as atas das últimas assembleias. Procure menções a temporada, hospedagem, prazo mínimo de locação e uso exclusivamente residencial. Se o texto for dúbio, consulte um advogado antes de investir em mobília.

Veja também: Taxa de condomínio, Alvará de hospedagem, Contrato de aluguel por temporada.

Regulamento interno

Conjunto de regras do dia a dia do prédio, subordinado à convenção: horário de silêncio, uso de piscina, academia e salão, mudanças, animais, garagem, cadastro de visitantes na portaria. Em geral é mais fácil de alterar do que a convenção, mas o quórum e o procedimento dependem do que a própria convenção estabelece. O hóspede de temporada precisa cumprir essas regras como qualquer morador, e a cobrança por infração tende a recair sobre a unidade, ou seja, sobre o proprietário.

Na práticaResuma em uma página as regras que afetam o hóspede e inclua no anúncio e na mensagem de chegada: horário de silêncio, uso das áreas comuns, cadastro na portaria, onde deixar o lixo. Regra avisada antes da reserva evita discussão durante a estadia.

Veja também: Convenção do condomínio, Taxa de condomínio, Alvará de hospedagem.

Multa condominial

Quando uma regra da convenção ou do regulamento é descumprida, o condomínio pode aplicar multa à unidade. Os casos mais comuns na temporada são barulho fora de hora, uso indevido das áreas comuns e excesso de pessoas. O valor, os limites e o procedimento, incluindo advertência e defesa, dependem da convenção de cada prédio. A infração é do hóspede, mas a multa chega no boleto do proprietário. Multas repetidas também dão argumento a quem quer restringir a temporada em assembleia.

Na práticaPeça ao síndico que avise na hora quando houver reclamação, para que o hóspede seja contatado ainda durante a estadia. Escreva nas regras da casa que multas causadas pelo hóspede serão cobradas dele e guarde a notificação do condomínio como prova para o pedido de ressarcimento.

Veja também: Regulamento interno, Convenção do condomínio, Taxa de condomínio.

Caução (depósito de garantia)

Valor que o hóspede deixa como garantia contra danos ao imóvel e que é devolvido ao final da estadia se estiver tudo em ordem. Em reserva direta, pode ser um depósito ou um bloqueio no cartão, com as condições descritas no contrato. Nas plataformas, cada uma tem regra própria para depósito e para pedido de ressarcimento, e essas regras mudam. Caução não substitui seguro: serve para o dano pequeno, e não para um acidente grande.

Na práticaEm reserva direta, escreva no contrato o valor da caução, quando ela é devolvida e o que pode ser descontado. Faça vistoria com fotos na entrada e na saída. Em reserva por plataforma, leia a regra vigente de depósito e de cobertura de danos antes de contar com ela.

Veja também: Contrato de aluguel por temporada, Comissão de gestão, Multa condominial.

Repasse ao proprietário

No contrato de gestão, repasse é o pagamento que a gestora faz ao proprietário com o resultado das reservas de um período. Parte do valor que as plataformas pagaram e desconta o que o contrato prevê, como a comissão de gestão, a limpeza e as despesas autorizadas. A data, a periodicidade e o que entra na conta variam de contrato para contrato. Um bom repasse vem com extrato reserva por reserva, para que o proprietário consiga conferir cada valor com o que aparece na plataforma.

Na práticaAntes de assinar, pergunte em que data o repasse é feito, se ele considera reservas concluídas ou já pagas pela plataforma, quais despesas são descontadas e se você terá acesso de leitura ao anúncio para conferir. Peça um extrato de exemplo.

Veja também: Net revenue (receita líquida), Comissão de gestão, GOP (lucro operacional bruto).

Comissão de gestão

Remuneração da empresa que administra o imóvel, cobrada como percentual da receita das reservas. O ponto que mais muda o resultado é a base de cálculo. Sobre a receita bruta, o percentual incide no valor total pago pelo hóspede. Sobre a receita líquida, incide depois de descontada a taxa da plataforma e, em alguns contratos, também a limpeza. O mesmo percentual gera valores diferentes conforme a base, e por isso comparar gestoras só pelo número anunciado engana.

Na práticaPeça à gestora uma simulação com uma reserva real: valor pago pelo hóspede, taxa da plataforma, limpeza, comissão e o que sobra para você. Pergunte qual é a base do percentual, o que o serviço inclui e o que é cobrado à parte, como manutenção, enxoval e fotos.

Veja também: Repasse ao proprietário, GOP (lucro operacional bruto), Net revenue (receita líquida). Para ir além: Calculadora de rentabilidade do seu endereço.

Fidelidade contratual (prazo mínimo)

Alguns contratos de gestão fixam um prazo mínimo de permanência, chamado de fidelidade. Durante esse período, o proprietário que quiser sair antes paga multa ou cumpre as condições previstas no contrato. A gestora justifica o prazo pelo investimento inicial em fotos, montagem do anúncio e ajustes no imóvel. Para o proprietário, ele reduz a liberdade de trocar de gestora se o serviço não agradar. Nem todo contrato tem essa cláusula, e os termos variam bastante de uma empresa para outra.

Na práticaPergunte antes de assinar: se existe prazo mínimo, a partir de que data ele conta, como funciona o aviso prévio e o que acontece com as reservas já confirmadas se você sair. Verifique também se o contrato se renova sozinho e por quanto tempo.

Veja também: Multa rescisória, Contrato de aluguel por temporada, Comissão de gestão.

Multa rescisória

Valor que uma das partes paga quando encerra o contrato de gestão antes do prazo combinado ou sem cumprir o aviso prévio. Pode ser um valor fixo, um múltiplo da comissão média ou o reembolso de investimentos feitos pela gestora no imóvel. Como a forma de cálculo muda o tamanho da conta, ela precisa estar escrita de modo que o proprietário consiga calcular sozinho. Convém conferir também se a multa se aplica à gestora quando é ela que descumpre o contrato.

Na práticaPeça que a gestora mostre, com os números do seu imóvel, quanto você pagaria se saísse em momentos diferentes do contrato. Pergunte se a multa diminui com o tempo, se há saída sem multa por falha no serviço e se a regra vale para os dois lados.

Veja também: Fidelidade contratual (prazo mínimo), Contrato de aluguel por temporada, Comissão de gestão.

CNPJ para aluguel por temporada

Abrir empresa para receber os aluguéis, em vez de recebê-los como pessoa física, é uma decisão de imposto. Na pessoa física, o aluguel paga imposto de renda pelo carnê-leão, todo mês, pela tabela progressiva. Na empresa, a tributação segue o regime escolhido e há custo de contador. O caminho mais leve depende do faturamento, das despesas e do enquadramento da atividade. Com a reforma tributária, a pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil no ano anterior passa a recolher IBS e CBS.

Na práticaLeve a um contador os números reais do último ano: receita por imóvel, despesas e quantos imóveis você aluga. Peça a simulação nos dois formatos, já considerando a reforma tributária. Não decida por tabela encontrada na internet, porque o enquadramento da atividade muda o resultado.

Veja também: ISS (Imposto Sobre Serviços), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), MEI (Microempreendedor Individual). Para ir além: Pessoa física ou empresa: a conta com 1, 3 e 5 imóveis.

MEI (Microempreendedor Individual)

O MEI é o formato mais simples de empresa no Brasil, com limite anual de faturamento, imposto mensal de valor fixo e lista fechada de atividades permitidas. Usá-lo para aluguel por temporada é controverso. Depende de a atividade ser enquadrada como locação de imóvel próprio ou como serviço de hospedagem, de qual ocupação é registrada e do faturamento do imóvel. Um enquadramento errado pode levar à perda do regime e à cobrança de imposto sobre o período.

Na práticaAntes de abrir MEI pensando no aluguel, confirme com um contador se a sua forma de operar cabe em alguma atividade permitida e se o faturamento previsto fica dentro do limite vigente. Se você já tem MEI por outra atividade, pergunte como os aluguéis devem ser declarados.

Veja também: CNPJ para aluguel por temporada, IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ISS (Imposto Sobre Serviços). Para ir além: Pessoa física ou empresa: a conta com 1, 3 e 5 imóveis.

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