Com um apartamento, a pessoa física paga menos da metade. Com três, o ITBI da sua cidade decide. Com cinco, a empresa compensa. Fizemos a conta com o mesmo imóvel de Copacabana, do bruto ao líquido no bolso.
Conteúdo informativo, não é consultoria tributária nem jurídica. Valores estimados em outubro de 2026 com as premissas declaradas no texto. A Dália Stays é gestora de aluguel por temporada e tem interesse no assunto. Atualizado em 8/10/2026; ITBI: julgamento do STF em andamento.
Um leitor nos escreveu depois da nossa reportagem sobre o imposto do Airbnb: "meu contador disse que eu devia abrir uma holding". Perguntamos quantos imóveis ele tinha. Um. Com um apartamento, passar para a pessoa jurídica custa mais do que economiza. Com três, depende da sua prefeitura. Com cinco, compensa. A conta está abaixo, e dois itens a mudam: o ITBI e a taxa da gestora.
Aluguel por temporada na pessoa física: como paga o carnê-leão
O dono pessoa física recolhe carnê-leão todo mês sobre o aluguel recebido, depois de abater IPTU, condomínio que ele paga e a taxa de administração da gestora. Em 2026, pela Lei 15.270, rendimento tributável de até R$ 5.000 por mês fica isento; entre R$ 5.000 e R$ 7.350 há redução decrescente; acima, tabela cheia, com 27,5% e parcela a deduzir de R$ 908,73.
Para o nosso apartamento de referência em Copacabana (R$ 120.000 brutos por ano, R$ 12.000 de condomínio e IPTU, gestora a 20% do bruto), a base tributável fica em R$ 7.000 por mês e o imposto, com a redução, em R$ 11.600 por ano. Com três apartamentos iguais, a base vai a R$ 21.000 por mês e o imposto a R$ 58.400. Com cinco, R$ 104.600. Cada apartamento a mais cai inteiro na faixa de 27,5%: o segundo custa o dobro do primeiro.
Abrir CNPJ para Airbnb: lucro presumido ou Simples Nacional?
A estrutura mais usada é a sociedade limitada no lucro presumido com atividade de locação de imóveis próprios. A "holding" de que o contador fala costuma ser isso: uma limitada que fica dona dos imóveis. O imposto presume que 32% da receita é lucro e cobra IRPJ de 15% e CSLL de 9% sobre essa fatia, mais PIS e Cofins de 3,65% sobre a receita inteira. Somam 11,33% do faturamento bruto, sem abater condomínio, IPTU nem gestora. ISS não incide sobre locação. O lucro distribuído ao sócio não sofre retenção até R$ 50.000 por mês, por empresa e por sócio, pela regra vigente em 2026. Acima disso, a empresa retém 10% sobre o valor inteiro, antecipação do imposto mínimo das altas rendas (quem recebe mais de R$ 600.000 por ano).
A empresa tem custos próprios que entram na conta. Contabilidade: R$ 500 a R$ 2.000 por mês, conforme o tamanho; usamos R$ 500. Pró-labore do sócio com INSS: pelo menos um salário mínimo (R$ 1.621 em 2026), com 11% do sócio e 20% da empresa, uns R$ 500 por mês. Abertura e integralização, que é passar o imóvel para o nome da empresa (avaliação, escritura, registro): R$ 10.000 a R$ 15.000, uma vez. E o maior deles, o ITBI na transferência dos imóveis para a empresa: 3% do valor venal no Rio. A Constituição livra do ITBI o imóvel que entra no capital de uma empresa, mas abre exceção para empresa cuja atividade principal é alugar imóveis, e é nessa exceção que as prefeituras se apoiam para cobrar. O STF julga no Tema 1348 se essa exceção alcança a integralização de capital; o placar parcial é de 6 a 2 pela imunidade sem condição, com conclusão prevista para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026. Se a tese for confirmada como o placar indica, o ITBI sai da conta. Enquanto a tese não sair e a prefeitura não a aplicar, quem transferir paga e, depois, pede restituição.
Há quem faça a empresa alugar do dono e sublocar ao hóspede, sem transferir o imóvel. Só que o dono segue pagando imposto de renda na tabela progressiva, retido pela própria empresa, sobre o aluguel que recebe dela, e o ganho encolhe muito.
Existe uma terceira porta, com asterisco: o Simples Nacional. Alugar imóvel próprio é vedado no Simples, mas hospedagem é permitida (Anexo III, a partir de 6%). O que conta é o serviço prestado ao hóspede: limpeza, enxoval, recepção, nota de serviço. Se a empresa opera assim, o Simples cabe. Se é só um apartamento anunciado, a Receita pode reclassificar como locação e cobrar a diferença. Quem contrata uma gestora que faz tudo isso tem um ponto sem resposta oficial, a discutir com o contador: a hospedagem é prestada pela gestora, e não pela empresa do dono.
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As premissas. Cada apartamento igual ao de Copacabana da reportagem anterior: R$ 120.000 brutos por ano antes da taxa do Airbnb; comissão de 16%; limpeza e enxoval R$ 14.400; condomínio e IPTU R$ 12.000; gestora a 20% do bruto (R$ 24.000). Sobram R$ 50.400 por imóvel antes do imposto, em qualquer regime. Pessoa física: carnê-leão sobre o bruto menos condomínio, IPTU e gestora, com a redução da Lei 15.270 onde cabe. Empresa no lucro presumido: 11,33% do bruto, mais R$ 12.000 por ano de contabilidade e pró-labore, iguais nas três carteiras por simplificação. Simples (hospedagem): Anexo III mais R$ 8.100 de custos próprios (no Simples a parte patronal do INSS já está na guia). Custo de entrada da empresa: R$ 12.000 de abertura e integralização mais ITBI de 3% sobre valor venal de R$ 1.000.000 por imóvel.
1 imóvel (R$ 120.000 brutos; valores em R$ por ano)
| Pessoa física | Empresa, lucro presumido | Empresa, Simples hospedagem* | |
|---|---|---|---|
| Sobra antes do imposto | 50.400 | 50.400 | 50.400 |
| Impostos no ano | −11.600 | −13.600 | −7.200 |
| Custos próprios da empresa | — | −12.000 | −8.100 |
| Líquido no bolso | 38.800 | 24.800 | 35.100 |
| Contra a pessoa física (+ ganha / − perde) | — | −14.000 | −3.700 |
| Custo de entrada (abertura + ITBI) | — | 42.000 | 42.000 |
| Anos para recuperar | — | não recupera: perde todo ano | não recupera: perde todo ano |
3 imóveis (R$ 360.000 brutos; valores em R$ por ano)
| Pessoa física | Empresa, lucro presumido | Empresa, Simples hospedagem* | |
|---|---|---|---|
| Sobra antes do imposto | 151.200 | 151.200 | 151.200 |
| Impostos no ano | −58.400 | −40.800 | −31.000 |
| Custos próprios da empresa | — | −12.000 | −8.100 |
| Líquido no bolso | 92.800 | 98.400 | 112.100 |
| Contra a pessoa física (+ ganha / − perde) | — | +5.600 | +19.300 |
| Custo de entrada (abertura + ITBI) | — | 102.000 | 102.000 |
| Anos para recuperar | — | 18; sem ITBI, 2 | 5; sem ITBI, menos de 1 |
5 imóveis (R$ 600.000 brutos; valores em R$ por ano)
| Pessoa física | Empresa, lucro presumido | Empresa, Simples hospedagem* | |
|---|---|---|---|
| Sobra antes do imposto | 252.000 | 252.000 | 252.000 |
| Impostos no ano | −104.600 | −68.000 | −63.400 |
| Custos próprios da empresa | — | −12.000 | −8.100 |
| Líquido no bolso | 147.400 | 172.000 | 180.500 |
| Contra a pessoa física (+ ganha / − perde) | — | +24.600 | +33.100 |
| Custo de entrada (abertura + ITBI) | — | 162.000 | 162.000 |
| Anos para recuperar | — | 7; sem ITBI, menos de 1 | 5; sem ITBI, menos de 1 |
*Mantivemos a taxa da gestora nesta coluna. Se quem opera a hospedagem é a gestora, e não a sua empresa, o enquadramento no Simples é o ponto em aberto da seção anterior.
Um aviso, porque a conta é nossa: a taxa da gestora pesa a favor da pessoa física nesta comparação, porque é dedutível no carnê-leão e não no presumido. Quem administra sozinho vê a empresa compensar mais cedo: com três imóveis, a vantagem dela sobe de R$ 5.600 para cerca de R$ 25.000 por ano; com cinco, para R$ 57.600; com um, a pessoa física ainda ganha, por R$ 6.800 ao ano.
Outra premissa, aplicada aos dois lados: usamos o bruto antes da taxa do Airbnb e não deduzimos essa taxa no carnê-leão. Se o seu contador trabalha com o que o Airbnb repassa, já sem a taxa dele (R$ 100.800 por imóvel), o imposto cai nos dois regimes. Na empresa, de R$ 13.600 para R$ 11.400 por imóvel. Na pessoa física a queda é maior, porque a base vai a R$ 5.400 por mês por imóvel: com um imóvel o imposto cai para uns R$ 3.800, e com três a pessoa física passa a pagar menos que a empresa. Com cinco, a empresa ainda ganha, por menos. Usamos o bruto por prudência; confirme com o contador qual é a sua base.
ITBI, reforma tributária e venda: o que muda a conta
Com um imóvel, a pessoa física paga menos da metade, no nosso exemplo. É a isenção de R$ 5.000 mais as deduções que explicam a diferença. Para um apartamento, holding tende a se justificar só por sucessão, para organizar herança; se o argumento for imposto, a conta não fecha. E a holding de sucessão também paga a entrada: abertura e integralização, mais ITBI se a prefeitura entender que a atividade é locação.
Com dois, a pessoa física ainda ganha do presumido, por R$ 3.900 ao ano. Com três, a empresa no presumido economiza R$ 5.600 por ano, e esse ganho só aparece depois de pagar abertura e ITBI. Com ITBI, o retorno leva 18 anos; sem ITBI, dois. A decisão de três imóveis é, na prática, uma decisão sobre o ITBI da sua cidade e sobre o que o STF decidir no Tema 1348.
Com cinco, a empresa economiza R$ 24.600 por ano no presumido e R$ 33.100 no Simples, se o Simples couber. Com ITBI, sete anos para recuperar; sem, menos de um.
Se você ainda vai comprar os imóveis, a conta de entrada muda: comprando direto no nome da empresa, o ITBI é pago de qualquer jeito, na compra, e a entrada da empresa cai para os R$ 12.000 de abertura. Nesse caso a empresa compensa a partir de três imóveis mesmo com a prefeitura cobrando.
Reforma tributária: a empresa fora do Simples entra na CBS em 2027 e no IBS em 2029 e, na alíquota cheia prevista para 2033, paga perto de 8% sobre locação (redução de 70%) ou 16% sobre hospedagem (redução de 40%), pelo cronograma da LC 214 e sujeito a regulamentação. A pessoa física fica fora enquanto tiver até três imóveis e receita de até R$ 240.000 no ano anterior, sem passar de R$ 288.000 no ano em curso. No nosso exemplo, o dono de três ou cinco apartamentos passa de R$ 288.000 e, pela leitura literal da lei, entra também; a reforma tende a não mudar a comparação para ele. Quem fica abaixo desses limites segue fora e ganha um argumento a mais pela pessoa física.
Venda: imóvel vendido pela empresa no presumido paga até 34% sobre o ganho, sem redutor; a pessoa física paga de 15% a 22,5%, com isenção para imóvel único de até R$ 440.000, isenção por reinvestimento em 180 dias e redutores por tempo de posse. Se você pensa em vender nos próximos cinco anos, isso pesa mais do que qualquer economia anual.
O ponto de virada, no nosso exemplo, fica em torno de três imóveis, e só se o ITBI não comer o ganho e se a carteira for ficar. Abaixo disso, pessoa física com carnê-leão em dia e deduções bem lançadas tende a pagar menos.
Leve ao contador
- Aluguel bruto dos últimos 12 meses, por imóvel.
- Condomínio, IPTU e taxa da gestora, por imóvel.
- Valor venal de cada imóvel (está no carnê do IPTU) e a alíquota de ITBI do município; pergunte se a prefeitura cobra de empresa de locação e sobre qual base, porque no Rio ela arbitra um valor de referência, em geral maior que o venal.
- Algum imóvel financiado? Enquanto está em garantia para o banco (alienação fiduciária), não pode ser transferido para a empresa.
- Horizonte: vender em cinco anos ou manter?
- Você (ou a gestora) opera hospedagem com serviço? Isso define se o Simples cabe.
- Três perguntas para fechar: ITBI estimado, anos para recuperar, imposto na venda.
Quer esta conta com os seus números? Mande no WhatsApp o aluguel bruto dos últimos 12 meses de cada imóvel e o valor venal do carnê do IPTU (usamos como aproximação da base do ITBI): devolvemos o líquido pessoa física × empresa e os anos para recuperar. Sem cobrança para conversar. Para estimar quanto um imóvel como o seu pode faturar e quanto sobra, a calculadora da Dália devolve o líquido por bairro.
Perguntas frequentes
Abrir empresa para Airbnb vale a pena?
No nosso exemplo, a partir de três imóveis, se a prefeitura não cobrar ITBI na transferência ou se você for manter os imóveis por muitos anos. Com cinco, a empresa no presumido deixa R$ 24.600 a mais por ano, mas com ITBI de 3% leva sete anos para pagar a entrada; sem ITBI, menos de um.
Holding para Airbnb vale a pena com um imóvel?
Por imposto, não: a pessoa física paga R$ 11.600 por ano contra R$ 25.600 de imposto e custos da empresa. Por sucessão, talvez, e aí a conta é outra.
Posso ser MEI para alugar no Airbnb?
Não. Alugar imóvel próprio não está entre as ocupações permitidas ao MEI, e o teto de R$ 81.000 por ano fica abaixo do que um único apartamento do nosso exemplo fatura.
Posso usar o Simples Nacional?
Só se a empresa operar hospedagem de verdade, com serviço ao hóspede. Alugar imóvel próprio é vedado no Simples; hospedagem entra no Anexo III a partir de 6%.
A reforma tributária muda a conta?
Pouco, no nosso exemplo. A empresa entra na CBS em 2027 e no IBS em 2029. A pessoa física fica fora enquanto tiver até três imóveis e menos de R$ 240.000 por ano, sem passar de R$ 288.000 no ano em curso; quem fatura mais do que isso tende a entrar também.
Fontes: Lei 15.270/2025 (arts. 3º-A e 6º-A da Lei 9.250); RIR/2018, lucro presumido; LC 123/2006, art. 17, XV, e Anexo III; LC 214/2025, arts. 251, 253, 261 e 281; Constituição, art. 156, § 2º, I; STF, Tema 1348 (RE 1.495.108, julgamento em andamento); Solução de Consulta Cosit 95/2026; Lei 9.250, art. 23; Lei 11.196/2005, art. 39; Decreto 12.797/2025. Receita de Copacabana pela base de mercado da Dália.