Anúncios com ar-condicionado cobram 14,1% a mais que os parecidos sem ar. Para pintura, piso e banheiro, os dados não medem o retorno, e a conta mostra quanto a obra precisa render.
Conteúdo informativo, sem vínculo com o Airbnb. A comparação mostra o que anda junto com diária maior; não prova que o item é a causa e não garante resultado no seu imóvel. Preços consultados em 9/10/2026. A Dália Stays é gestora de aluguel por temporada e tem interesse no assunto.
A resposta curta: antes de qualquer obra, marque no anúncio tudo o que o imóvel já tem, instale ar-condicionado se faltar e, se o prédio permitir, considere trocar a entrega de chave por fechadura digital. São os passos baratos com algum apoio nos dados. Para pintura, piso e banheiro, os dados públicos não medem o retorno; calculamos quanto cada obra precisa render para se pagar.
Secador de cabelo não dobra a receita de ninguém no Airbnb, mas foi isso que a nossa primeira conta mostrou, com 58 mil anúncios do Rio e de São Paulo. O mais provável é que quem marca secador seja o anfitrião que marca tudo no anúncio, e o secador vinha de carona. Refizemos a conta comparando só anúncios parecidos, do mesmo bairro, com o mesmo número de quartos e de banheiros e a mesma lista de itens. Nessa conta, o anúncio com secador cobra 3,6% a mais que o parecido sem secador, e o anúncio com ar-condicionado, 14,1% a mais. Todos os números daqui em diante são dela.
Ar, fechadura, secador: custo e noites para empatar
A tabela traz os itens que se compram ou instalam e que, na comparação, aparecem com diária maior ou com mais avaliações. As duas últimas colunas dizem quantas noites a mais o item precisa trazer para se pagar. Quantas ele traz, não sabemos.
| Item | Custo | SP, 1 quarto | Rio, 2 quartos |
|---|---|---|---|
| Ar (1 ambiente) | R$ 2.100 a R$ 3.435 | 10 a 16 | 6 a 9 |
| Fechadura digital | R$ 550 a R$ 810 | 3 a 4 | 2 a 3 |
| Cofre de chaves | R$ 67 a R$ 300 | 1 a 2 | 1 |
| Berço | R$ 390 a R$ 730 | 2 a 4 | 2 |
| Secador | R$ 140 a R$ 390 | 1 a 2 | 1 a 2 |
| Blackout (3 janelas) | R$ 175 a R$ 425 | 1 a 2 | 1 a 2 |
Noites a mais para empatar o custo. De cada real de diária, sobram R$ 0,64 depois da taxa de 16% do Airbnb e de uma gestora a 20% do bruto. Divida o custo por 0,64 e pela sua diária e chega ao número de noites. Exemplo: R$ 550 ÷ 0,64 ÷ R$ 341 = 2,5 noites. Quem administra sozinho fica com R$ 0,84 e empata antes. A conta não desconta limpeza, condomínio, luz nem imposto. As diárias usadas são as do meio da amostra (metade cobra mais, metade cobra menos): R$ 341 para um quarto em São Paulo e R$ 603 para dois quartos no Rio.
Tudo o que comparamos é o que está marcado no anúncio. Item que o imóvel tem e o anúncio não declara não aparece para o hóspede que usa o filtro de busca.
Ar-condicionado no Airbnb: vale a pena instalar?
Dos itens da tabela acima, o ar-condicionado é o que tem as maiores diferenças nas duas medidas. Anúncios com ar-condicionado cobram 14,1% a mais que os parecidos sem ar e recebem 25,8% mais avaliações. A diferença se repete nas duas cidades. No Rio, 94% dos anúncios já têm ar; em São Paulo, um em cada cinco não tem.
Um split inverter de 9.000 BTUs custa de R$ 1.640 a R$ 2.435 no Buscapé. A instalação vai de R$ 450 a R$ 1.000 no guia de preços da Cronoshare, sem contar tubulação extra nem circuito elétrico novo, que prédio antigo costuma pedir. O ar aumenta a conta de luz, que não entrou na tabela, e o condomínio decide onde pode ficar a unidade de fora.
Fechadura digital e check-in autônomo
O Airbnb chama de self check-in (check-in autônomo) a entrada sem encontro com o anfitrião, por fechadura digital, por cofre de chaves ou por portaria 24 horas.
Anúncios com fechadura digital (48% do total) cobram 1,4% a menos que os parecidos. Quando a diária é a mesma, recebem 29,5% mais avaliações, e a diferença se repete no Rio (31,6%) e em São Paulo (29,2%). Com cofre de chaves, cobram 7,8% a menos e recebem 19,1% mais avaliações, resultado que vem do Rio; em São Paulo, o cofre não aparece com diferença. Anúncios que só têm portaria não recebem mais avaliações que os parecidos.
Cada estadia gera no máximo uma avaliação, seja de uma noite ou de trinta, e o hóspede de uma ou duas noites é quem mais precisa de entrada sem chave. Parte da diferença pode vir daí. Em resumo, anúncios com fechadura digital ou cofre de chaves recebem mais avaliações e não cobram mais.
Uma fechadura digital de entrada custa de R$ 269 a R$ 527 no Buscapé, e a instalação, R$ 280 na loja da Intelbras. O cofre de chaves sai por R$ 67 a R$ 300. Em apartamento, confira antes com o condomínio, que pode proibir alterar a face externa da porta, e consulte um profissional se a porta for corta-fogo.
Secador, blackout e berço
Anúncios com secador de cabelo recebem 15,9% mais avaliações, e os que têm cortina blackout, 7,8% mais. Custam pouco. As diferenças podem ser só o perfil de quem anuncia, como se vê mais abaixo.
Para o berço, o resultado muda de cidade para cidade. No Rio, anúncios com berço cobram 3,8% a mais e recebem 9,0% mais avaliações. Em São Paulo, cobram 11,9% a mais e não recebem mais avaliações. Faz sentido para imóvel que recebe família. A maioria dos modelos fica entre R$ 390 e R$ 730, e vale escolher um com selo do Inmetro.
Comodidades do Airbnb e a diária: item por item
Cada linha é a diferença entre o anúncio que tem o item e um anúncio parecido que não tem.
| Item | Têm | Diária | Avaliações |
|---|---|---|---|
| Lava-louças | 4% | +15,7% | +11,1% |
| Ar-condicionado | 86% | +14,1% | +25,8% |
| Hidromassagem | 5% | +13,8% | +22,9% |
| Vaga gratuita | 28% | +13,8% | +18,7% |
| Banheira | 2% | +13,7% | +13,1% |
| Piscina | 39% | +8,7% | +7,9% |
| Berço | 9% | +8,3% | — |
| Máquina de lavar | 49% | +4,9% | −13,5% |
| Secador de cabelo | 67% | +3,6% | +15,9% |
| Churrasqueira | 12% | +2,3% | −6,1% |
| Mesa de trabalho | 62% | +2,1% | — |
| Cortina blackout | 62% | +1,5% | +7,8% |
| Varanda | 28% | +1,3% | −5,4% |
| Academia | 47% | — | — |
| Fechadura digital | 48% | −1,4% | +29,5% |
| Aceita animais | 28% | −2,1% | — |
| Ventilador de teto | 17% | −4,4% | — |
| Cofre de chaves | 5% | −7,8% | +19,1% |
"Têm" é a parcela dos anúncios com o item. "Avaliações" são as recebidas em 12 meses. O traço indica diferença pequena demais para separar do acaso, pelo critério usual da estatística. A coluna de avaliações já compara anúncios de mesma diária, por isso não se soma à outra. Testamos 40 itens; a tabela completa, com as margens de erro, está no arquivo de dados.
Onde a conta ainda erra. A mesma comparação diz que anúncios com detector de fumaça recebem 10,9% mais avaliações e que anúncios com micro-ondas cobram 4,4% a menos. Ninguém reserva pelo detector nem paga menos por causa do micro-ondas. São marcas de um tipo de anfitrião e de imóvel que a comparação não consegue separar. Por isso, diferença pequena em item barato pode ser só o perfil de quem anuncia. Diferença grande, que se repete nas duas cidades e tem explicação plausível, como o calor no caso do ar-condicionado, merece mais crédito. E, com 40 itens testados, um ou dois resultados por coluna aparecem só por acaso.
Lava-louças, banheira e hidromassagem estão no alto da tabela e em 5% dos anúncios ou menos. Uma lava-louças de R$ 1.530 a R$ 2.460 não explica 15,7% de diária. É provável que venha junto com apartamento maior e prédio mais novo, que os dados não registram. E "hidromassagem" e "piscina", nos anúncios, incluem as do condomínio. Máquina de lavar aparece com diária 4,9% maior e com 13,5% menos avaliações; uma explicação provável é a estadia longa, em que um hóspede de um mês deixa uma avaliação e quatro hóspedes de fim de semana deixam quatro.
Das dez comodidades que o Airbnb diz serem as mais buscadas no mundo (página de 31/8/2026), quatro aparecem aqui com diária maior e mais avaliações: piscina, estacionamento, ar-condicionado e hidromassagem. Wi-fi (99%) e cozinha (94%) estão em quase todos os anúncios.
Rio e São Paulo: onde os números discordam
| Item | Rio | São Paulo |
|---|---|---|
| Piscina | +19,4% | +5,4% |
| Vaga gratuita | +10,4% | +15,2% |
| Ar-condicionado | +12,5% | +15,1% |
| Máquina de lavar | +8,1% | +2,7% |
| Churrasqueira | +5,0% | — |
| Varanda | +3,6% | — |
| Aceita animais | −2,5% | — |
Diferença na diária entre o anúncio que tem o item e o parecido que não tem.
No Rio, 22% dos anúncios têm piscina e cobram 19,4% a mais. Em São Paulo, onde 54% listam piscina, a diferença é de 5,4%. Com a vaga é o contrário, e a diferença é maior em São Paulo. Varanda e churrasqueira só aparecem com diária maior no Rio. A diferença do ar-condicionado entre as duas cidades é pequena demais para separar do acaso.
Academia, varanda, mesa de trabalho e pet: pouca ou nenhuma diferença
Anúncios com academia não cobram mais nem recebem mais avaliações que os parecidos, no Rio e em São Paulo.
Anúncios com varanda cobram 1,3% a mais, no limite da margem de erro, e recebem 5,4% menos avaliações. Churrasqueira aparece com diária 2,3% maior e com 6,1% menos avaliações.
Dos anúncios, 62% marcam espaço de trabalho. Cobram 2,1% a mais, sem diferença nas avaliações. Mesa e cadeira simples custam de R$ 470 a R$ 1.015.
Anúncios que aceitam animais cobram 2,1% a menos, na média das duas capitais. A diária medida não inclui taxa de pet, que alguns anfitriões cobram à parte.
Vale a pena reformar para alugar no Airbnb? Pintura, piso e banheiro
Os dados não medem acabamento. Um banheiro novo e um de 1990 aparecem iguais na lista de itens, e não temos número próprio para dizer quanto rende uma reforma. Dá para fazer a conta ao contrário, a mesma da primeira tabela.
| Obra | Custo | SP, 1 quarto | Rio, 2 quartos |
|---|---|---|---|
| Pintura (50 m²) | R$ 3.000 a R$ 6.000 | 14 a 28 | 8 a 16 |
| Piso vinílico (50 m²) | R$ 3.250 a R$ 6.250 | 15 a 29 | 9 a 17 |
| Banheiro (4 m²) | R$ 5.000 a R$ 20.000 | 23 a 92 | 13 a 52 |
Noites a mais para empatar o custo, pela mesma conta da primeira tabela. Custos do guia de preços da Cronoshare, consultado em 9/10/2026. Pintura e piso incluem mão de obra e material. A faixa do banheiro é uma estimativa larga, e a página não deixa claro se inclui a mão de obra.
A reforma de banheiro mais cara equivale a 92 noites a mais num apartamento de um quarto em São Paulo. São três meses de calendário cheio só para empatar. Se uma reforma entrega isso, os dados públicos não permitem dizer.
Fotos do anúncio: o número que o Airbnb divulga
O Airbnb publica um número sobre fotos. Segundo a plataforma, anúncios que usaram o serviço de fotografia profissional dela tiveram 21% mais ganhos e 19% mais reservas que os que não usaram, no mundo, entre 2024 e 2025. O Airbnb avisa que o resultado não é garantido. É uma comparação simples, como a nossa primeira conta do secador: quem contrata fotógrafo pode ser o anfitrião que cuida mais de tudo.
Quanto custam os itens e em que ordem comprar
Fechadura digital, secador, blackout e berço somam cerca de R$ 1.250 a R$ 2.350. Com ar-condicionado em um ambiente, cerca de R$ 3.350 a R$ 5.800. Mobília e enxoval ficam fora, porque os dados públicos não informam a qualidade de nenhum dos dois e não temos como medir.
Do que tem mais apoio nos números ao que tem menos:
- Antes de gastar, confira se a convenção do condomínio permite locação por temporada.
- Marque no anúncio tudo o que o imóvel já tem, a começar pela vaga. Quem filtra por estacionamento não vê o anúncio que não declara a vaga.
- Ar-condicionado, se faltar. É o item com a maior diferença entre os que se compram.
- Fechadura digital ou cofre de chaves, se o prédio permitir.
- Secador e blackout; berço, se o imóvel recebe família.
- Pintura e fotos novas vêm depois; quanto rendem, não medimos.
- Obra fica por último, com a conta de quanto precisa render.
A calculadora da Dália mostra uma faixa de faturamento por bairro e número de quartos; é estimativa, não previsão. A taxa de 16% do Airbnb está explicada na reportagem sobre as taxas.
Para quem ainda vai comprar: quartos, banheiros, vaga e vista
| Imóvel | Diária | Avaliações |
|---|---|---|
| 2 quartos em vez de 1 | +23,9% | +18,6% |
| 1 banheiro a mais | +21,7% | +5,9% |
| Vaga gratuita | +13,8% | +18,7% |
| Vista para o mar (Rio) | +11,0% | +16,7% |
| 4 hóspedes em vez de 2 | +9,4% | +17,0% |
Os números são da média das duas cidades e servem para comparar dois imóveis antes de comprar. Nenhuma dessas linhas é reforma, e todas carregam o que os dados não têm: metragem e idade do prédio. Banheiro a mais provavelmente vem com apartamento maior, e por isso o número não justifica abrir um banheiro novo. Anúncios que declaram acesso à praia cobram só 2,1% a mais no Rio, porque a comparação é feita dentro do mesmo bairro e a distância da praia já está na conta.
Como fizemos a conta e onde ela pode errar
Usamos os dados públicos do Inside Airbnb, projeto independente que coleta os anúncios da plataforma (licença CC BY 4.0). São 58.168 anúncios: 27.394 do Rio de Janeiro (coleta de 22/9/2026) e 30.774 de São Paulo (14/9/2026). Entraram só imóveis inteiros, com pelo menos uma avaliação nos últimos 12 meses, diária entre R$ 50 e R$ 5.000, pelo menos três comodidades listadas e número de quartos, banheiros e hóspedes informado.
Para cada item, comparamos anúncios parecidos: mesmo bairro (distrito, em São Paulo), mesmo número de quartos e de banheiros, mesma capacidade, mesma estadia mínima, anfitrião com ou sem selo de Superhost e com o mesmo número de anúncios, e as demais comodidades medidas iguais. Bairros com menos de 15 anúncios ficam fora da comparação. É a conta que avaliadores de imóveis usam para separar a diferença ligada a cada característica (regressão). Anúncios do mesmo anfitrião contam como um grupo, para um anfitrião com 50 anúncios não pesar por 50.
Olhamos a diária pedida no anúncio e o número de avaliações em 12 meses. Os dados não informam reservas. A avaliação é o sinal público mais próximo, e quem recebe hóspede de duas noites junta mais avaliações que quem recebe hóspede de um mês com o calendário igualmente cheio. Na conta de avaliações, comparamos anúncios de mesma diária. Leia como número de estadias, e não como casa cheia. Essa parte usa os 34.143 anúncios com mais de 12 meses de avaliações. A nota média é quase a mesma com ou sem os itens da tabela: a maior diferença é de 0,03 ponto em 5.
Os limites são estes. Os dados não têm metragem, idade do prédio, acabamento nem qualidade das fotos, e vaga, piscina e lava-louças provavelmente vêm com prédio mais novo e apartamento maior. Tudo o que medimos explica menos da metade (43%) da diferença de diária entre anúncios do mesmo bairro; o resto é o que os dados não mostram. O anúncio que passou o ano sem avaliação ficou fora da conta. E são duas capitais: casa de praia e de serra pode se comportar de outro jeito.
Perguntas frequentes
Vale a pena reformar um apartamento para alugar no Airbnb?
Os dados públicos não medem acabamento, então não há número para dizer quanto rende pintura, piso ou banheiro. Dá para calcular quanto a obra precisa render: uma reforma de banheiro de R$ 20.000 equivale a 92 noites a mais num apartamento de um quarto em São Paulo. Ar-condicionado e fechadura digital custam menos e aparecem com diária maior ou com mais avaliações na comparação.
Vale a pena instalar ar-condicionado para alugar no Airbnb?
Em 58 mil anúncios do Rio e de São Paulo, os que têm ar-condicionado cobram 14,1% a mais que os parecidos sem ar e recebem 25,8% mais avaliações. A comparação não prova que o ar seja a causa. Um split instalado custa de R$ 2.100 a R$ 3.435 por ambiente.
Fechadura digital aumenta as reservas no Airbnb?
Os dados não informam reservas; o que dá para ver são avaliações. Anúncios com fechadura digital recebem 29,5% mais avaliações em 12 meses que os parecidos, com diária 1,4% menor. Parte da diferença é o tipo de estadia e de anfitrião. Uma fechadura digital instalada custa de R$ 550 a R$ 810.
O que não pode faltar em um Airbnb?
Wi-fi está em 99% dos anúncios de imóvel inteiro do Rio e de São Paulo, cozinha em 94% e ar-condicionado em 86%. O Airbnb recomenda como básico papel higiênico, sabonete, roupa de cama, uma toalha e um travesseiro por hóspede.
Fontes: Inside Airbnb (dados de setembro de 2026, CC BY 4.0); Buscapé, Cronoshare e loja Intelbras (preços em 9/10/2026); Central de Recursos e Central de Ajuda do Airbnb. A Dália Stays não tem relação comercial com as marcas e lojas citadas. Publicado em 9/10/2026.