Taxa única de 16% no Airbnb, Booking mais cara e temporada tratada como hotel. A conta de um dois-quartos em Copacabana, linha a linha, mostra quando a temporada ganha do aluguel e quando não.
Uma proprietária de Copacabana nos perguntou em setembro quanto ia "sobrar de verdade" se tirasse o apartamento do aluguel tradicional e colocasse na temporada. Ela tinha visto o número bruto na nossa calculadora: R$ 120 mil por ano para um anúncio típico, perto de R$ 190 mil entre os 25% melhores. Desconfiou, com razão. Bruto não paga boleto. O que paga é o que fica depois da plataforma, do condomínio, da limpeza, da gestão e do Leão. Abaixo, a conta inteira, com cada premissa à vista.
O que mudou em 2026
Três coisas, e todas pesam no mesmo bolso. O Airbnb trocou a taxa dividida (4% do anfitrião mais a taxa do hóspede no checkout) por uma taxa única, descontada do anfitrião, de 16% no Brasil sobre diária, limpeza e hóspede extra; impostos ficam de fora. Pelo calendário divulgado, quem usa software de gestão migrou em abril e os demais anfitriões em setembro. O hóspede vê um preço mais limpo e o dono recebe menos, salvo se a diária subir para compensar.
A Booking.com foi na mesma direção: a comissão do programa de parceiro preferencial subiu de 15% para 18% em julho, e cinco entidades da hotelaria levaram o caso ao Cade. Fora do programa, a comissão padrão fica em torno de 15%.
A terceira mudança é a reforma tributária, que passou a tratar temporada como hotel. Pela Lei Complementar 214, locação residencial de até 90 dias segue as regras da hotelaria. No IBS e na CBS, os tributos que vão substituir PIS, Cofins, ICMS e ISS, a locação residencial comum tem redução de 70% na alíquota; a hotelaria, de 40%. Mesmo imóvel, tratamento diferente conforme a duração do contrato.
Quem paga esse tributo novo? Por enquanto, poucos. A pessoa física só vira contribuinte se, no ano anterior, tiver faturado mais de R$ 240 mil com aluguéis e tiver mais de três imóveis alugados; ou se, no ano corrente, passar de R$ 288 mil, qualquer que seja o número de imóveis. Quem tem um ou dois apartamentos no Airbnb está fora, e não paga nem a 40%. A transição é longa: em 2026 roda um teste de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS; o IBS fica simbólico até 2028; o sistema só fica inteiro em 2033. A alíquota de referência estimada é de 26,5%, o que daria perto de 16% para hotelaria depois da redução. Quem tem vários imóveis vai sentir a alíquota cheia só em 2033. Há tempo, mas o relógio já conta.
O carnê-leão mudou, e para melhor
Enquanto o IBS não chega, o imposto do dono pessoa física é o carnê-leão mensal sobre aluguel recebido de pessoa física, e reserva no Airbnb é isso. A novidade de 2026 é a Lei 15.270: rendimento tributável de até R$ 5.000 por mês fica isento, e entre R$ 5.000 e R$ 7.350 há uma redução que vai diminuindo. Acima disso vale a tabela cheia, que chega a 27,5% com parcela a deduzir de R$ 908,73.
Do rendimento bruto, a Receita deixa abater IPTU, condomínio pago pelo dono e a taxa de administração de quem gere o imóvel. Comissão da plataforma pode caber como despesa de cobrança, mas não há manifestação específica da Receita sobre o Airbnb; limpeza não tem amparo. Só deduza se o seu contador disser por escrito que pode. Na conta abaixo, por prudência, não deduzimos a plataforma.
A conta completa, linha a linha
Estimativa feita em outubro de 2026 com as premissas abaixo. Não é consultoria tributária; o seu caso pode ser diferente.
Premissas. Apartamento de dois quartos, 70 m², em Copacabana. Receita da temporada pela nossa base de mercado de anúncios ativos do bairro: o anúncio típico opera com diária mediana de R$ 797 e ocupação de 38%; os 25% melhores são a fatia de cima dessa mesma base. Comissão do Airbnb a 16%. Limpeza e enxoval a R$ 120 por troca, dez trocas por mês no típico e doze no quartil de cima. Condomínio de R$ 850 por mês e IPTU de R$ 1.800 por ano, pagos o ano inteiro pelo dono na temporada, com hóspede ou sem. Gestora a 20% do faturamento bruto, que é o formato mais comum no mercado; a comissão da Dália varia conforme o imóvel e o que inclui, e a proposta mostra esta mesma conta com o número exato. Imposto de renda pela Lei 15.270 e pela tabela de 2026, sobre a renda bruta menos condomínio, IPTU e gestão. Aluguel tradicional pelo FipeZap do Rio (R$ 60,80/m²); inquilino paga condomínio e IPTU, como é praxe no contrato; descontamos 8% de vacância entre inquilinos.
| Por ano | Temporada, anúncio típico, com gestora | Temporada, anúncio típico, dono sozinho | Temporada, 25% melhores, com gestora | Aluguel tradicional |
|---|---|---|---|---|
| Receita bruta | R$ 120.000 | R$ 120.000 | R$ 190.000 | R$ 51.100 |
| Comissão do Airbnb (16%) | −19.200 | −19.200 | −30.400 | 0 |
| Limpeza e enxoval | −14.400 | −14.400 | −17.300 | 0 |
| Condomínio e IPTU | −12.000 | −12.000 | −12.000 | 0 (inquilino paga) |
| Gestora (20% do bruto) | −24.000 | 0 | −38.000 | 0 |
| Vacância (8%) | — | — | — | −4.100 |
| Sobra antes do imposto de renda | 50.400 | 74.400 | 92.300 | 47.000 |
| Renda que o Leão tributa, por mês (bruto menos condomínio, IPTU e gestora) | 7.000 | 9.000 | 11.700 | 4.260 |
| Imposto de renda no ano (carnê-leão) | −11.600 (com a redução da Lei 15.270) | −18.800 | −27.700 | 0 (até R$ 5 mil é isento) |
| Líquido no bolso | ≈ 39.000 | ≈ 56.000 | ≈ 65.000 | ≈ 47.000 |
O que a conta diz
Seu imóvel, hoje, está em qual coluna? É isso que decide tudo.
Um anúncio típico de Copacabana, operado pelo dono, deixa cerca de R$ 56 mil: R$ 9 mil a mais que o aluguel tradicional, pagos com umas 120 trocas de hóspede por ano, roupa de cama, manutenção e gente chegando às 23h. Quem coloca preço nessas horas vê a diferença encolher.
Com gestora, o mesmo anúncio típico deixa R$ 39 mil, menos que o aluguel. Isso não é argumento contra gestão; é o critério para contratar uma. Gestora que entrega receita de anúncio típico não se paga, e é isso que o dono tem de cobrar de qualquer uma, inclusive de nós. No quartil de cima, com gestão, o líquido vai a R$ 65 mil neste cenário, com imposto pago e sem o dono trocar lençol. Neste exemplo, a coluna com gestora empata com o aluguel tradicional a partir de uns R$ 140 mil brutos por ano (17% acima do típico) e passa a ganhar dali para cima.
Temporada ganha do aluguel só no quartil de cima. A pergunta prática é quem leva o seu imóvel até lá.
Quem tem mais de três imóveis tem uma segunda conversa: simulações genéricas publicadas por escritórios de contabilidade apontam carga menor na pessoa jurídica em lucro presumido do que na pessoa física, e locação de imóvel próprio não cabe no Simples. Isso se decide com o contador, com os números do seu imóvel na mesa.
Para fazer esta conta com o seu apartamento, bairro, tamanho e o aluguel que você recebe hoje, a calculadora da Dália devolve o líquido das colunas lado a lado em um minuto. Veja também a comparação temporada vs aluguel em Copacabana.
Perguntas frequentes
Airbnb paga imposto em 2026?
Sim. O carnê-leão mensal continua para pessoa física, agora com isenção até R$ 5.000 de rendimento tributável. IBS e CBS entram aos poucos até 2033 e, por ora, só para quem tem mais de três imóveis e mais de R$ 240 mil por ano, ou mais de R$ 288 mil no ano corrente.
Quanto a plataforma fica?
Airbnb, 16% sobre diária e taxas do anfitrião no Brasil; Booking, 15% a 18%. De R$ 120 mil brutos, cerca de R$ 19 mil.
O que posso deduzir no carnê-leão?
IPTU, condomínio pago pelo dono e taxa de administração da gestora. Comissão da plataforma e limpeza: só com orientação do contador.
Temporada rende mais que aluguel tradicional?
Neste exemplo, só no quartil de cima. No anúncio típico com gestora, rende menos depois do imposto; sozinho, rende um pouco mais, com muito trabalho.
Preciso abrir empresa?
Com mais de três imóveis, vale estudar o lucro presumido com um contador; locação própria não entra no Simples.
Conteúdo informativo, não é consultoria tributária. Valores estimados em outubro de 2026 com as premissas acima. Fontes: LC 214/2025 (arts. 251, 253, 261 e 281); Lei 15.270/2025 (art. 3º-A da Lei 9.250); Receita Federal, tabela 2026; Airbnb, Central de Ajuda, artigo 1857; Brasilturis (Booking e Cade, 24/06/2026); FipeZap, julho/2026; Conjur; Portas.