Maio costuma assustar quem administra imóveis de férias. A alta temporada de verão ficou para trás, os feriados de abril acabaram e o telefone para de tocar com tanta frequência. Olhar o calendário dos próximos dois meses e ver pouquíssimas datas pintadas de verde dá uma sensação incômoda de paralisação.

O erro mais comum nessa fase é entrar em pânico e cortar a diária pela metade logo na primeira semana de movimento fraco. Baixar o preço sem critério só atrai o perfil errado de hóspede, aquele que deixa a louça engordurada na pia e exige atendimento de hotel de luxo pagando valor de beliche em albergue. O segredo da baixa temporada não é liquidar o imóvel, mas mudar a mecânica da operação.

Flexibilidade na estadia e atração do público regional

Na alta temporada, ninguém aceita reservas de apenas uma noite em locais turísticos. O trabalho de limpeza e troca de roupa de cama para um único dia não compensa quando há pessoas dispostas a pagar por sete diárias seguidas. Em maio e junho, essa lógica se inverte. Liberar estadias de duas noites ou até de um dia entre reservas mais longas preenche lacunas mortas que de outra forma ficariam vazias.

Outro ponto de virada é parar de focar no turista que vem de avião e passar a olhar para quem mora a até três horas de carro do seu imóvel. Viagens curtas de fim de semana, casais buscando um refúgio para trabalhar na sexta-feira ou pessoas cobrindo eventos locais e congressos profissionais mantêm a agenda viva. O hóspede que chega às 23h de uma quinta-feira para trabalhar do apartamento na sexta costuma ser muito mais silencioso e zeloso do que a turma do Réveillon.

O que os n��meros de mercados maduros mostram

Para alinhar as expectativas do ano inteiro, ajuda olhar como a conta se fecha em destinos com dinâmicas muito diferentes de ocupação. Na Urca (Rio de Janeiro), por exemplo, a receita anual mediana fica em R$ 92.443, sendo que os 25% melhores passam de R$ 161.343, com uma diária mediana de R$ 658 e ocupação mediana de 39%. É um mercado de diária alta e volume menor de dias ocupados.

Em compensação, no Carmo (Olinda), a receita anual mediana atinge R$ 60.736, enquanto os 25% melhores passam de R$ 102.492, operando com diária mediana de R$ 320 e ocupação mediana de 52%. Já no Meireles (Fortaleza), a receita anual mediana alcança R$ 67.810, os 25% melhores passam de R$ 96.031, a diária mediana é de R$ 449 e a ocupação mediana fica em 42%.

Perceba que não existe um único caminho para fechar a conta no azul. Um imóvel pode faturar muito com ocupação abaixo de 40% se souber defender o valor da sua diária nos momentos certos. Em maio e junho, o objetivo não é bater 100% de ocupação a qualquer custo, mas garantir que a receita cubra os custos fixos e prepare o terreno para a subida de demanda em julho.

Manutenção preventiva e revisão de canais

Junho também serve para resolver pendências que seriam impossíveis de arrumar com o imóvel lotado. Aquele chuveiro que oscila a temperatura, a pintura descascada atrás da porta do banheiro ou a troca do colchão afundado devem entrar na pauta agora. Um vazamento não resolvido na baixa temporada vira uma avaliação de uma estrela na alta.

Aproveite também para checar a distribuição do seu anúncio em diferentes canais de venda e avaliar o peso das comissões cobradas sobre a sua margem. Se você quer entender exatamente como essas cobranças afetam o repasse líquido no final do mês, sugerimos a leitura da nossa análise sobre as taxas do Airbnb e da Booking.

Se nós estivéssemos na sua posição com um imóvel parado neste momento, faríamos duas coisas imediatas: reduziríamos a estadia mínima para duas noites nos fins de semana e usaríamos nossa calculadora de rentabilidade para simular cenários de preço e faturamento até o fim do ano. Quantas noites vendidas em maio o seu imóvel realmente precisa para fechar o mês no verde?