Toda semana conversamos com proprietários que chegam até nós com a mesma queixa. Eles colocaram um apartamento lindo no Airbnb, gastaram uma fortuna na decoração, mas o calendário não mexe. O telefone não toca. Quando olhamos o anúncio, o erro salta aos olhos. A diária está alta demais para uma terça-feira de novembro ou baixa demais para o feriado de Corpus Christi. Achar o preço certo é o maior desafio da gestão de aluguel por temporada.

Muitos donos de imóveis definem o preço com base no apego emocional ou no quanto precisam para pagar o condomínio e o IPTU. O mercado não quer saber dos seus custos. O mercado só quer saber de comparação direta. Se o vizinho cobra menos por um espaço parecido, você perde a reserva.

A ilusão do preço fixo e a realidade dos dados

Trabalhar com tarifa fixa é o caminho mais rápido para perder dinheiro. Você vai ficar vazio na baixa temporada e vai vender barato demais na alta temporada, perdendo a chance de faturar o dobro nos dias de pico. A precificação precisa ser dinâmica, mudando todos os dias com base na demanda real.

Olhe para os números de mercado que acompanhamos de perto. No Leblon, no Rio de Janeiro, a receita anual mediana é de R$ 182.688, sendo que a diária mediana fica em R$ 1.007 com uma ocupação mediana de 46%. Já os 25% melhores imóveis daquela região passam de R$ 236.977 de faturamento anual. Essa diferença não acontece porque o imóvel mais caro é muito melhor, mas sim porque a estratégia de preço deles aproveita cada oscilação de demanda da cidade.

Quem cobra o mesmo valor o ano todo acaba sofrendo. Se você mantém a diária alta em maio, o imóvel fica vazio e a piscina acumula folhas. Se deixa barata no Ano Novo, perde a chance de pagar os custos do ano inteiro em uma semana.

O erro de focar apenas na taxa de ocupação

Há quem comemore o fato de estar com o calendário 100% ocupado. Nós não comemoramos isso. Ocupação total geralmente significa que você está cobrando barato demais. O ideal é encontrar o ponto de equilíbrio onde você fatura o máximo possível com o menor desgaste do imóvel.

Pensando como investidores, nós preferimos ter 60% de ocupação com uma diária alta do que 90% de ocupação com tarifa baixa. O motivo é simples e operacional. Menos hóspedes significam menos trocas de enxoval, menos chamados para consertar o chuveiro que queimou e menor probabilidade de receber aquele hóspede que chega às 23h reclamando do barulho da rua. O giro alto de pessoas consome o imóvel física e emocionalmente.

Para chegar ao valor ideal de partida para o seu endereço, recomendamos seguir este processo de análise:

  • Pesquise dez concorrentes diretos no mapa do Airbnb que tenham o mesmo tamanho e padrão de acabamento.
  • Ignore os preços dos anúncios que não possuem avaliações, pois eles podem estar fora da realidade.
  • Anote os valores cobrados em três momentos diferentes: uma terça-feira comum, um final de semana comum e o feriado mais próximo.
  • Defina sua tarifa inicial cerca de 10% abaixo dessa média para conseguir as três primeiras avaliações cinco estrelas rapidamente.
  • Suba o preço gradativamente à medida que as avaliações positivas começarem a aparecer no seu perfil.

Como ajustar a tarifa no dia a dia

Depois de definir a base, você precisa acompanhar o ritmo de reservas. Se o seu imóvel para o Réveillon já está reservado em agosto, comemore com moderação. Você provavelmente vendeu barato e deixou dinheiro na mesa. O ideal é que as datas nobres sejam fechadas mais perto do evento, quando quem deixou para a última hora paga tarifas muito maiores.

O oposto também ocorre. Se faltam dez dias para um final de semana comum e o imóvel continua livre, é hora de baixar o valor sem medo. É melhor alugar pelo custo de operação do que deixar o apartamento fechado pegando poeira.

Você pode fazer esse trabalho manualmente, ajustando os valores no painel do Airbnb três vezes por semana, ou usar a tecnologia ao seu favor. Lembre que o preço que você define já tem de embutir a taxa de 16% que o Airbnb desconta do anfitrião desde setembro de 2026; a conta está em quanto fica com você em cada plataforma. Para entender melhor o potencial de faturamento específico da sua propriedade, recomendamos usar a nossa calculadora de rentabilidade, que ajuda a projetar os retornos reais do seu endereço.

A nossa posição é clara. Não trate seu imóvel como um pensionato de preço único. Se você não tem tempo ou paciência para analisar a concorrência e mexer nas tarifas quase diariamente, delegue essa função. Você prefere gastar seus finais de semana monitorando o calendário dos vizinhos ou deixando que especialistas ajustem seus preços centavo por centavo?